房贷利率没降，还要再继续等吗？

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房贷利率没降，还要再继续等吗？

2023-08-23 19:10:48 来源：六朝汇楼市

今天（8月21日）上午，央行公布新一期LPR，其中1年期LPR为3.45%，下调0.1%；5年期以上LPR为4.2%，保持不变

(资料图)

这一消息出乎了所有的人意料！

8月15日，央行的1年期MLF中标利率下调15个基点至2.5%，7天逆回购利率较下调10个基点至1.8%。

按照此前降息节奏来看，MLF利率下调，LPR大概率也会下调。市场当时的预测是五年期的LPR将会迎来15个基点甚至更大的下调。

现在这一出乎意料的操作，基本意味着，在LPR降息这件事上，大一统的政策已经不太可能了，指望买房的贷款利率降低，这个指挥棒未来或许更多的是交给房价调整压力大的城市自己的手上，通过下调BP点数来降低房贷利率，降低购房成本。

降多少？怎么降？靠各城市和各城市银行自己去摸索。

另外，LPR五年期不下调，也为存量房贷利率下调进程提供了更好的降低环境，毕竟“既要”、“又要”，在存量房房贷里是很难同时享受的，看似LPR没动的给点小恩小惠，也算啃了这个难啃的骨头。

这就和目前的楼市调控政策基本同步了。

ZZJ会议已定调“适时调整优化房地产政策”，各个城市也都表过态了，住建部发改委各部门也都明确了一些类似于“特大超大城市城中村改造”的措施。

但目前看各个城市的具体措施和政策，都还在“犹抱琵琶半遮面，千呼万唤始出来”的阶段。大众都有雷声大，雨点小的感觉，各地都在打着各自让方方面面的都满意的小九九。

市场并没有等，虽然天气更热，虽然看房的人貌似更少，但楼市从成交量来看的基本数据并没有出现大的波动。

2023年南京新房逐周认购、成交量情况

数据来源：我爱我家南京研究院，单位：套

目前南京二手房成交量还稳定一周1500多套的成交量上，新房认购521套（不含高淳、溧水），环比上涨19.2%；成交量384套，环比则下滑17.4%。

但是现在二手房稳定在6000套一个月的成交量就够了吗？新房一个月2000多套的成交量够吗？

这个数据，二手房相比于年初已经跌了近四成，新房更是没法分析了。

市场如果一直这样的“稳定”，整个七八月，越来越多的开发商已经做好了躺平式卖房的准备了，现在别说摇号抢房了，敢领销许能去化一半，在业内都是牛逼的存在，下一步该做好没有金九银十的准备了。

这不是南京一座城市的问题。

数据显示，这两个月全国各大城市的成交量都在下跌。像杭州这种以前只靠新房一条腿走路的城市，这个月的新房成交量居然还不如只卖了2000多套的南京。在救市方面动作幅度比较大的郑州，也似乎也没能挽回颓势。

图片来源水印

南京目前二手房的成交量还是优于全国大多数城市的，特别是政策放风后，并没有明显跌幅，但同样我们也要看到目前的二手房成交量，是大量的以价换量

7月16日，国家统计局发布新70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，7月南京新房、二手房价格延续6月趋势，环比继续下跌，其中新房价格环比下降0.1%，二手房价格环比下降0.9%、同比也下滑了1.7%。

这已经是南京二手房房价连续4个月下跌了

官方数据尚且如此，具体小区的价格下降幅度只会更加惊悚。据365网二手房数据统计

江北、江宁、城南、城北、河西、城东仙林等板块，几乎所有的次新房都在降价，与去年上半年对比，跌幅到达了22.25%！

图片来源水印

可以说南京的二手房还说的过去的成交量，就是靠一个个惨烈的数据支撑出来的。

这样的成交价格大量的出现，能看出确实大多数人对近期的市场和政策已不报太多的期望。

这半年的经验教训就是迟点卖，可能更低。

以我们周末主推的一套龙湖的房源举例：

这套鼓楼滨江的龙湖房源，业主在上周末给了一个震惊价320万就能出，相比两年前，大概跌了40%——

这套房由于楼层装修都还不错，当天就成交了。

这种价位，鼓楼滨江的购买力是不缺的，不仅顺利出货，各个中介都约了不少对相同价位类似房源都有意向客户出来。

但在这套房源成交后，同小区同面积段的房源的挂牌价几乎都失去了意义，想成交就必须以这套房源为参考价，不出意外，今天就有一套310w的房源出来了——

目前的市场就是这样，如果对未来的预期没有改变，房价只会在每一次惊悚的成交价后继续出现一堆更惊悚的价格。

近有不少要卖二手房的粉丝咨询我，这市场什么时候才是个头？

部分板块有可能跌到位了，会在低位拉拉成交量，比如桥北，麒麟……这些正在为南京近期的交易量贡献了大头。

但也有更多的板块，说真的，市场可能还远远没有到底。因为当年闭眼摇买到的房子，至今还没满二，甚至还没过限售期……

如果你只是单纯的要卖房，急等资金回笼，没有任何的改善需求，说实在的，我也给不了任何建议，可能越早卖越是解脱。

如果你不是急着卖房，或者只是想卖房再买房，来置换优化资产。我来说说对后市我的理解：

1、虽然现在光打雷不下雨，但毕竟打雷了，雨只会越憋越大。

2、表面我们看到这么多房企在爆雷，但实际资金没有蒸发，大多债务是变成了地方zf的土地出让金，要救市这一定是一系列的，特别是在恒大，碧辉园这两大房企亮出底牌后，解决问题的方式估计会更快些。

3、地方对土地财政的依赖并没有得到改变，我们看到土地出让金同比减少19.1%下，ZYCZ还在增长，而地方则下降了15.5%，目前看这个问题就是无解。这也是过去这么多年房地产能迅速发展的根本逻辑。

4、整个投资市场也并没有出现更加稳妥的投资方式，新增的那么多存款需要一个出口

说了这么多，我无非还是想说自己是个看多派，但至于未来会怎样，后还是引用今天重庆市市长的一段话吧

期待所有的城市都可以主动跨前一步，共克时艰！

后做个广告，我们的中介门店已经开业了，加盟的房产平台去做二手房业务，我看中的就是平台能赋予的大量专业数据。

如果你近期急卖房，或者有置换需求，欢迎加我微信，预约一对一上门咨询：

我们的一对一的个案咨询，都是建立在庞大的内部数据分析下，这里重点强调下，不收任何费用！

相信在海量数据分析下，方便您更加了解当前市场，在买房卖房中能更有效的做到知己知彼，少走弯路。

特别是如果你的房源有卖点和竞争性，我们会继续帮你在我们的媒体矩阵平台进行文章和视频的推广。当然，这要收取一定的费用。

按我们的评估标准，只做有结果的事，所有的免费都是为了后的结果。后能让您更快的卖掉房子或买到心仪的房子。

-End-

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