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天津土拍:再掀一轮新高潮! 全球今日讯

来源:道市

嗯,事情总是微妙的发生着变化。


(资料图片)

意料之中,天津土拍再掀一轮新高潮。

前有5月29日,天津6宗地一一顺利成交,还上演了摇号和溢价,把原本平静的土地湖面荡起了小涟漪。

现有6月27日,天津一口气9宗地全部成交,再次上演抢地大战,直接让土地湖面迎来“热浪”。

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这一次土拍,天津累计成交9宗地,成交建面超120万方,成交总价超120亿元。再次传递出天津土地市场小回暖的迹象。涉及海教园、中北镇、李七庄、南口路、西湖道等热点板块,且每宗地的关注热度较高,尤其是中医院大学地块、中北镇地块。

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至此,天津2023年上半年土拍快收官了。还有红桥和空港。据统计,天津目前土拍共成交24宗宅地,总成交金额近300亿元。

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道士君翻了翻去年上半年土地成绩,无论从成交量还是成交金额上,今年都吊打去年。具体看一个指标,去年上半年累计成交金额不足40个亿,今年已经土地创收近300亿,翻了3番之多。可以说,整体看来,今年上半年的土地成绩是可观的。

当然,相较去年,2023年土地市场有起色,核心原因聚焦几点:

其一,今年供地基本弱化两集中。

其二,土地模式调整,成熟一块出一块,基本保证不流拍,不停牌。

其三,去年土地市场“冷酷到底”,站在谷底,今年往哪走都是向上。

其四,推出地块绝大部分是优质地块,尤其部分热点板块释放的都是上上位的地,且地价下调,或规划调整,或配建学校等,地块价值被重估。

其五,一部分房企土储战略,该备战口粮。

其六,主城区热地拉升市场热度。

来,我们看看这一次土拍几大亮点:

其一,毋庸置疑,中医药大学地块是本次土拍最大的亮点,推介了好多次,这一次挂出,原本大家都以为会上演了抢地大战,万万没想到,最终被中海以31亿底价摘得。早之前,了解到将研究此地块的房企会有山西建投、华润、金地、中海、金茂,最终上战场的中海、鲁能。

这块地 成功出让有三层意义:其一,一则市区的地就是稀贵。二则实力开发商重心锚定市区。其二,2023年南开的楼市进入前所未有的竞争厮杀场。高端改善混战更趋白热化。另外,关于这块地的角逐,还有很多小故事在里面,比如某房企想拿,后因内部原因不参与了。比如有房企想拿,后因没过会。

其二,海教园一出手2宗地,中铁建设、保利各一块,这两宗地,基本上早已落定,研究的开发商很多很多,比如龙湖、中海、金地、泰达等,最终,有的上会没通过,有的临近放弃。

其三,河北区中车地块,一年又一年,洽谈一轮又一轮,终于终于出让了,这个地块比较复杂,中车慢慢玩。

其四,大西青不愧被称之为“新市区”,一口气又卖了4块地,上半年累计卖了5块。更值得一提的是板块全面开花,中北镇、李七庄、水西轮番上阵。

这一次中北镇地块再次上演抢地大战,溢价+摇号直接上阵,还有小MJ,最终正继拿了。中北镇地块的热卖直接印证了,西青的地,就是价值高。重点说一下,久未出现在土拍场的万科,现身了。

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通过2023年上半年天津土拍市场的表现来看,总结一句话:主城区的地香饽饽,环城的地择优去拿,远郊的地拎清楚选,滨海的地慢慢出。

具体地块浅聊一下:

中医药大学地块

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中医药大学这宗重量级地块曾地紧邻天津中医药大学附属第一医院,位于鞍山西道以北,南丰路以东。一直颇受关注,还修改过规划,分为南北两块地。同时,地块或将配建小学和幼儿园。这么大体量主城区地块,颇为稀缺,赋予了地块更多操作的可能性。

起始总价为31亿元,合计楼面价25963元/㎡。最高限价35.6亿元,最高楼面价格29815元/㎡。万万没想到,没有溢价,没有厮杀,啥都没有,平静成交。

道士君顺手盘了盘近年南开区出让宅地,绿城新裕里地块楼面价35857元/㎡,旭辉灵隐寺地块楼面价30082元/㎡,山西建投昌源里地块楼面价28042元/㎡,鹏飞战备楼地块楼面价22140元/㎡。

对于这些高热地块价格,客观说,中医院大学地块地价还可以

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那么南开住宅的房价水平究竟如何?直接上数据,2023年1-5,除去公寓项目,南开整体均价突破4.7万,创了历史新高。对比去年同期又涨了11%,什么概念,一平米涨了近4552元/㎡。更值得一提的是,最新5月,南开区整体均价48398元/㎡,也是刷新了历史数据。

又盘了一下目前南开区重点高端项目的价格水平基线,成交均价最高已到7.5万+,4万上下是常规价。

道士君将南开的高端盘,从价格上,大致划分成4个等级。

第一梯队,成交均价6万+,金地阅千峯、绿城凤起悦鸣。

第二梯队,成交均价5万-6万,旭辉铂悦公望、铂悦融御。

第三梯队,成交均价4-5万,保利云禧、中交海河公馆、招商江山玺、鹏飞南开学苑、建投·誉山院。

第四梯队,成交均价3-4万,南开1911、天保上城观景、南开·宸院、迎顺府。

说实话,中医院大学地块加入战局,2023年南开年楼市颇为热闹,红海战场会更红,目前在售高端楼盘已超10个。

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河北西沽机厂地块

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河北西沽机厂地块就是中车的地块,这块地由七个分地块组成,城镇住宅、商服、办公、教育、公用设施。挂牌起始价为332000万元,其中A、B、C地块出让起始价为54000万元,D、E、F、G地块出让起始价为278000万元。

底价成交属于意料之中,原本以为,这波土拍,该地块为最高总价地块,还是被中医院大学地块超了。

想了想,河北区2020-2022年仅成交了2宗地,其中2022年无新增土地成交,这块地成功出让,也实属不易。

这个地块周边有2个现房在售项目:中冶德贤华府、首创天阅海河,熬成现房项目的中冶德贤华府,2019年开盘,现在还没卖完,备案成交数据显示,整体去化了63%。陈最新成交均价在30785元/㎡。首创天阅海河,今年算是让河北区楼市出圈了,被成为区域的价格屠夫,猛烈降价,甚至可以说直接腰斩,最新5月成交均价25309元/㎡,以价换量的效果很明显,销量蹭蹭蹭上涨。最近价格又下探了不少。这个盘,有品牌,有地铁,有学区,算是河北区的一个品质楼盘。

还有1个新房在售项目:中海招商十里观澜,算是这两年河北区的品质红盘项目,卖得很好,价格在3万元/㎡左右。

再大局来看,河北区的楼市分化比较严重,房价体系在重置,房价高点在下探,房价向上的支撑力较弱,地价和房价的关系,有倒挂,有平铺,有高出,这背后藏着河北波荡的楼市发展,道士君前阵子专门写过,感兴趣的朋友可以自行翻一翻。

海教园地块

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2022年,津南挂了不少的,成交的就2块,都在海教园。目前都待入市状态,位置呢,属于海教园北片区,地段优势比较明显,周边有优质学校,未来还有商业。地素也都不错,都能做出好产品的地块,洋房、别墅规划是完全没问题。

这次的两宗地,也属于海教园北片区,地价8300元/㎡左右,两块地成交总价均在5亿元左右。

目前海教园与国展西撑起了津南楼市,也是妥妥的置业热区,目前海教园在售楼盘还是挺多的,但有的因房企问题陷入困局,有的交付差维权,真正主力的就三两个,龙湖双雄:龙湖樘樾、龙湖天璞。还有中海锦城。可选择性不多。海教园楼市现阶段的主抓手还是优质教育,可考市区高中的优势,由此吸引了一大波新天津人、外地人来置业,这两个地块成交,算是给海教园买房多了新选择,也会真正来一次海教园南北片区争抢战。

再说说拿地的两家房企,中铁建设,实力满满的央企,深耕天津数年,目前在天津已开发5个项目,其中国展西的中国铁建·花语天著、中国铁建·花语澜廷项目均是天津楼市的热销红盘,其中中国铁建·花语天著不仅曾是国展西的销冠盘,也是竞争激烈的大津南楼市中的热销品质楼盘,目前已交房。

另一家房企保利,也是实力强劲的央企,2021年首进津南,项目保利时代卖得很不错,属于咸水沽的大红盘,从开盘至今月均去化40套左右,今年3月,楼市小行情,保利时代卖了100套房子,市场和客户认可度较高。

如今,两大央企进军海教园,可想,海教园的楼市新一轮比拼开始。

水西C/H地块

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水西,意料之中崛起了。

2021年,水西开始发迹,释放出了一宗优质大体量捆绑地块,最终以总价49亿、溢价11%成交。自此,水西的楼市轰轰烈烈开始了。

短短2年时间,水西快速崛起,集聚了绿城、金地、天津城投开发的三个项目,形成了“三足鼎立”的楼市局面。成为富人、精英们置业的新热区。

目前在售的三个盘,各有千秋。

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绿城水西云庐(E地块)直接将西青的房价拉升至一个新高度,底气源自于稀缺的生态资源和创新的品质产品(有大露台,有大院子......)

城投水西东方天宸不仅挑战自己,也挑战市场,带着高端产品来,带着一股东方气息来,也已经开盘了,卖得怎么样,还行。这一次,又入手了两块,合适。

金地水西印,与前两个盘玩的模式不同,现以金地扎根大西南的劲头,开盘卖得还不错。

接下来,这两块地再加入,水西楼市就更热闹了。

两块成交价分别为147800万元、85000万元,地价在15000元/㎡上下,不得不说,西青水西的地价值很有。

西青中北镇地块

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去年,中北镇成交了2宗地,万卉路地块、南方物流地块,均被西青城投兜底。目前项目待入市。周边仅万科翡翠嘉和项目在售,精装洋房均价:27314元/㎡,精装小高均价:25923元/㎡,精装高层均价:19478元/㎡。

这两年,已经发展成熟的中北镇土地市场放量越来越少,地价高企,但挡不住房企积极性较高,这个地块位置不错,地价9705元/㎡,基本与去年地价相当。

这一次中北镇的地,还是香饽饽,进入竞拍环节,溢价14.97%,最终被正继4.53亿摇号抢拍到手。

西青李七庄地块

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李七庄又挂地了,边村地块,推介了几次,有房企也研究了几次,这次终于成功出让,地价也不贵,综合楼面价9079元/㎡。

说起李七庄,间歇性供地。2015年2宗,2018年2宗,然后市场沉寂。去年出让了一宗地,弥补了李七庄多年无新盘的空白。目前金地·藝華里这个盘首开均为洋房产品,看目前备案成交数据,成交16套,卖得一般,价格在18135元/㎡。周边的藝英里和万科锦庐二手房均价在2万/平米左右。还有一个卖了好多年还没卖完的融泰城在售。

这一次,嘉业以8.71亿底价摘得,无悬念。

北辰朝阳路地块

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去年北辰供应了6宗住宅,仅成交3宗,土地市场表现一般。2023年卯足了劲,土地推介会上架了26宗地。北辰这块地,没啥说的,地价下调了不少,8069元/㎡。最终华北集团底价摘得。多说一句,华北集团已经N年没出来拿地了。

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地,一块一块卖出去。

对一家房企来说,“不下牌桌”则是更考验面临市场不确定性时,稳准狠布局拿地的魄力。

对于地方ZF来说,市场变了,规则也要跟着变,逆周期出地,全靠拼。

市场方面近段时间一直都期待重磅刺激政策的出台,道士君希望来的更猛烈些,当下,需要,预期也需要。

数据来源:京津冀数据研究院

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