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融资端仅利好部分优质房企,行业资金压力犹存。根据国家统计局数据显示,2023年1-5月,房地产开发企业到位资金55958亿元,同比下降6.6%,降幅较1-4月扩大0.2个百分点。至此,房地产行业到位资金累计同比连续3月收窄后再次小幅扩大。从各渠道资金来源来看,1-5月定金及预收款、个人按揭贷款同比维持正增长并且涨幅扩大,可以看出销售端在1-5月的正向表现。
整体来看,房企到位资金上半年基本呈现稳定修复态势,降幅连续多月收窄但仍未转正,必须正视的是当前行业资金压力犹存,市场风险仍在出清中。在当前行业环境下,销售端增长动能减弱,房企间分化加剧,融资政策向优质房企倾斜,优质头部企业资产结构进一步优化,同时多数高负债房企面临的流动性问题仍难以化解。后续政策端仍需在救企上继续发力。
社融数据放缓,企业债融回落成主因。社会融资数据来看,5月社融存量规模增速为9.5%,较上月收窄0.5个百分点,同比增速达到历史低位水平。增量来看,5月环比多增3429亿元,但同比少增1.28万亿元。整体来看,社融数据恢复不及预期,尤其是企业部门预期较弱、信心不稳,企业新增融资额已经呈现负增长。
对未来前景和收入预期不佳,居民购房意愿减弱。根据中国人民银行公布的城镇储户问卷调查报告,2023年二季度未来三个月居民选择购房的比例降至16.9%,较上个季度回落0.6个百分点,达到自2018年以来除了2022年四季度的次低谷。居民购房意愿下降,究其原因,与对未来收入预期偏弱以及对房地产行业信心不足有很大的相关性。根据国家统计局数据,2023年3月以来城镇居民失业率保持稳中有降的态势,而16-24岁的青年群体失业率却连续5月上升,到5月失业率达到20.8%,较上月再扩大0.4个百分点,作为主力购房群体的青年人失业率居高不下,购房需求不足也在意料之中。
剪刀差小幅收窄、整体高位徘徊,货币供给端稳健输出。虽然社融数据恢复不甚理想,但货币供给端却仍旧保持相对充足。社融与M2是反映同一事物的一体两面,社融是从需求端反映社会货币的需求状况,M2是从供给端反映社会货币的供给情况。根据中国人民银行数据显示,5月末M2同比增长11.6%,较上月回落0.8个百分点,M1同比增长4.7%,较上月回落0.6个百分点。通常来看,M1与房地产市场景气度呈现很强的相关性,5月M1增速的收窄与地产销售端的走弱脱不开关系。5月份M1与M2增速剪刀差较上月收窄0.2个百分点,呈现小幅修复迹象,反映出实体经济和市场主体经营活动活跃度有所提升,但是不可否认的是,当前M1-M2剪刀差仍处于历史高位水平,推动扩大内需,提高资金流动性、促进房地产实现软着陆迫在眉睫。当前来看,市场信心略显低沉,对于很多房地产企业来说,在达成融资后不再选择大举投资,而是持币观望或者用于偿债,这也是M2一直保持稳步增长,而房地产行业投资相关指标尤其是新开工不断回落的重要原因。
房贷利率维持低位,LPR年内首次下调引导购房成本进一步降低,全国超40城下调首套房贷利率。LPR在连续10月维持不变后今年6月下调10个基点,1年期LPR为3.55%,5年期以上LPR为4.2%,这也是今年首次下调LPR报价,对市场释放了宽松的信号,同时也直接带动城市房贷利率的下调,有效降低购房成本,提升购房者入市积极性。根据央行建立的首套住房贷款利率政策动态调整机制,符合条件的城市首套房利率可在基准利率上适时调整,根据诸葛数据研究中心不完全统计,截止至当前,有超40城首套房贷款利率降至4%以下,包括天津、郑州、无锡、厦门、福州等重点二线城市在内。
从资金面来看,当前货币供应稳健且保持新增,行业资金压力边际缓解,加之LPR下调释放利好信号,购房成本降低,但是当前不管是企业还是购房者信心仍偏弱,新增货币更多的停留于银行体系中,并未被市场主体应用于消费或者投资,这也就导致资金流动性降低,市场活力减弱,因此提升市场主体的信心和预期才是当下的重中之重。
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