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住宅库存有萎缩迹象,债务风波依然有后遗症

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住宅库存有萎缩迹象,债务风波依然有后遗症

来源:中房网

本报告对全国百城住宅库存指标和去化指标进行分析,以更好了解重点城市库存去化状况和市场压力。报告研究表明,当前库存和去化周期都呈现了下行态势。但这种下行态势,并非受购房需求积极释放所影响。恰恰相反,这背后或说明住宅库存存在萎缩的迹象。从原因分析看,我们认为,一年前房企债务风波对很多房企的投资、开工和推盘能力产生了负面影响,即约束了供给端的扩张能力。


(相关资料图)

一、库存规模

1、百城库存:出现反常的下行走势

截至2023年5月底,全国100个城市新建商品住宅库存总量为50505万平方米,环比减少0.6%,同比减少3.6%。当前环比指标出现了连续5个月的下降,而同比指标出现了连续4个月的下降。二季度新房交易面临压力,但库存走势不增反降,有违常理。我们认为,去年房企债务风波实际上正产生了后遗症,即房企供给端扩张能力已明显受限制,进而影响了房源的供应。另外,今年4月份很多房企积极推盘,但市场消化表现很差,所以也影响了5月份的新盘供应。

2、供求关系:供求两端出现了萎缩

2023年5月份,全国100个城市新建商品住宅呈现了供小于求的态势。其中供应面积为2702万平方米,环比增速为-8%,同比增速为9%。而成交面积为2987万平方米,环比增速为-2%,同比增速为25%。目前需要警惕的风险在于,供求两端均出现了萎缩。换句话说,当前不能只盯着市场交易行情不振的问题,供给端扩张能力受制约的问题也需要关注,毕竟房企从购地到房源供应是需要一定时间的。

3、城市分类:债务风波以来供货机制明显受损

2023年5月底,全国100个城市新建商品住宅库存面积按一、二、三四线城市分类,分别为3141、25021和22343万平方米,环比增速分别为-1.4%、-0.5%和-0.5%,同比增速分别为1.8%、-5.2%和-2.5%。我们观察到,当前库存总体上出现了下降态势,而这个趋势源于去年6月份债务危机出现的时候。目前即便是库存高企的三四线城市,也出现了库存指标同比持续下降的新情况。数据显示,百城中统计的三四线城市已出现了连续3个月同比下降的态势。原因分析,三四线城市在2018年棚改货币化退潮后,房企对此类城市的布局其实有所放缓。包括今年很多房企明确只布局高能级城市,其对于三四线城市的供应能力会产生制约影响。

4、城市排序:郑州等城市房源供应受到了影响

本部分对今年5月底全国百城库存同比增速进行排序,结果如下。数据显示,包括海口、深圳、合肥和三亚等重点城市库存同比增速较高。出现增长态势,部分和相关城市重启开发投资工作有关,如海口和三亚。部分也和当前新盘供应加大有关,如深圳。部分或和市场交易略疲软等因素有关。相反,肇庆、沈阳、中山、长春和苏州等城市的库存有所下降,包括郑州也有类似的情况。我们认为,债务风波对于房企的供应能力确实会有制约,部分城市这两年新开工数据表现非常差,房源供应能力明显受削弱。

二、去化周期

1、存销比:下行但并非源于销售端的动力

2023年5月,全国100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为16.4个月。通俗理解是,不考虑增加新盘供应,目前售楼处的房源足够卖16个月。我们认为,出现下行有几个重要原因。第一、今年一季度尤其是3月份新房交易确实还不错,其客观上对二季度的去化有一定的间接影响。第二、库存本身没有高企,所以客观上会产生去化速度相对好的错觉。当然,从各地反馈的情况看,一些有房价倒挂差的新盘项目,总体上也确实处于相对好的去化状态。但需要看到,若后续销售端数据表现并不好,或者受二手房挂牌激增事件的影响,那么新的风险会出现,比如说三季度末会出现去化周期继续攀高的风险。

2、城市分类:三线城市去化周期依然最大

2023年5月,100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为12.3、15.2和19.0个月。横向对比看,三四线城市的去化状况最糟糕,而一线城市总体上相对还不错。从实际观察的情况看,一线城市一些项目表现总体是不错的,尤其是房价倒挂的项目和市区的项目。而二线城市和三四线城市的去库存周期总体较高,去化更为困难。从近期的观察情况看,虽然部分重点二线城市人口净流入规模还不错,但由于近期二手房恐慌性抛售和降价潮消息,实际上已干扰了正常的购房决策,影响了刚需盘和改善性楼盘的销售工作。

3、城市排序:7成城市去化状况并不好

本部分对2023年5月全国100个城市新建商品住宅存销比进行排序,结果如下。数据显示,包括济南、上海、珠海、杭州和中山等城市的去库存状况总体不错。从实际观察来看,济南市场当前楼市表现较好,且具有一定的可持续性。而上海、珠海、杭州和中山都属于高能级城市,购房需求确实还是相对充足的。另外包括景德镇、西宁、日照等城市的去库存压力略大。其共同点在于,此类城市非高能级城市,外来人口相对少,购房需求并不强劲,所以去库存周期会偏高。分析表明,有68个城市去化周期超过了14个月,即意味着近7城城市的房屋销售状况较为困难。

三、结论趋势

1、市场总结:要关注库存萎缩的新情况

由于二季度全国住房交易市场面临压力,所以往往市场参与者的关注点在于成交指标。但库存指标其实兼顾了供求两端的内容,所以也可以反映很多市场状况和问题。我们认为,从5月份百城库存指标可以看出几个问题,即供应量也有乏力的现象。但与此同时,若销售数据不改善,那么三季度或重新出现去库存周期反弹的风险。鉴于此,各地要格外重视库存背后的短期矛盾和中长期矛盾。同时,鉴于70%左右的城市都面临销售较为困难的问题,所以激活合理住房消费需求工作应该具有普遍性。包括部分看似去化周期不错的城市,其实也还是存在局部市场去库存较为困难的问题。

2、趋势展望:供求两端有望吹暖风

随着新一轮经济政策的制定和推出,预计房地产供求两端会迎来暖风。1)从供给端角度看,鉴于部分房企近期债务兑付工作停滞、房企投资拿地存在结构失衡等问题,所以进一步改善房企资金状况或现金流状况的工作依然很紧迫。我们认为,包括此前提及的“资产负债表优化”等工作,或有继续发力的可能,目标就是进一步改善房企的资金状况。2)从需求端来看,进一步激活合理住房消费需求会成为一项重要的工作。目前各类购房政策中,首套房的购房政策最为宽松。预计接下来在既有的限购限贷等政策松绑基础上,对于首套房的认定标准会进一步放宽,这是值得肯定和期待的地方。三季度唯有把房企和购房者两端的工作做到位,供求关系才会更加平衡,包括库存和库存去化周期等指标才会具备健康可持续状态。

附注:

1、100个城市按一、二、三四线城市划分如下:

4个一线城市:北京、上海、广州、 深圳。32个二线城市:哈尔滨、长春、沈阳、大连、天津、石家庄、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门、郑州、武汉、长沙、贵阳、南宁、海口、昆明、重庆、成都、西安、兰州、西宁、呼和浩特、银川、乌鲁木齐。64个三四线城市:丹东、秦皇岛、唐山、承德、廊坊、燕郊、香河、大厂、固安、保定、张家口、烟台、威海、日照、济宁、徐州、扬州、镇江、常州、无锡、江阴、昆山、南通、温州、嘉兴、嘉善、湖州、舟山、金华、淮南、蚌埠、安庆、芜湖、马鞍山、滁州、泉州、晋江、漳州、莆田、赣州、九江、景德镇、株洲、岳阳、常德、襄阳、荆门、宜昌、珠海、东莞、佛山、中山、肇庆、惠州、清远、韶关、茂名、湛江、北海、柳州、桂林、三亚、洛阳、包头。需要说明的是,燕郊是城镇的行政级别,但考虑到城市规模大,也将其纳入到三四线城市的范围中。

2、本报告定义:住宅库存为取得预售许可证但没有出售的住宅项目,包括期房和现房。

3、本报告定义:库存去化周期即存销比=月末新建商品住宅库存面积/最近六个月新建商品住宅成交面积平均值。

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