房地产，这次或是为数不多的出逃机会了

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房地产，这次或是为数不多的出逃机会了

2023-08-18 06:28:35 来源：专聊房君

老实说，不想去谈及这一触及灵魂的话题，如果要深入谈及这个问题，相信有一些作者会把内容放到自己的专栏里，供读者付费购买。但笔者觉得没有必要，不过是个人观点而已，有没有道理，欢迎友善讨论。

【资料图】

就标题而言，略显夸张。原因就在于，万事没有绝对，总有一些特殊情况是例外的。比如说房子，并不是所有的都不行，也不是所有的城市都不行，但本文主要说的是大方向、概率问题。言归正传，为什么说房地产这次或是为数不多的出逃机会了呢？

首先要说大环境趋势。相信很多人看到了，国家定调房地产市场环境发生重大转变以后，把恢复房地产市场作为下半年经济工作的重要内容来抓，意味着，这次房地产必须要救，而且要救活。就像高手打牌斗地主一样，已经最后一圈了，你基本知道对方手中是什么牌了，救房地产就是这张明牌。到什么程度？应该就是3家央媒同一天说的四个字：企稳回升。至于回升到什么程度没有说，咱们且看后面分析。

所以，无论你所在的市场有多冷，基本就是谷底了，顶多到年底市场还没起来的话，有的急需用钱，市场惯性下行一下下，基本上没多少下行空间了，这个基本判断我们要有。市场稳住了，接下来就是逐步回升，先是一线、二线，经济发达城市相对优先，然后三四线城市市场交易也会活跃起来。过程就是这么个过程，咱们自己心里要有个数。

其次说房地产市场的两个主要角色，为什么说很可能是少有的出逃机会呢？严谨点应该说，是相对最好的一次出逃机会？下面来看看原因。

第一个是开发商。全国房地产开发商有9万多个，均是这20多年房地产快速发展而逐步起来的，不可否认他们对我国住房建设的贡献。但发展到今天出现了两个“过高”，一是杠杆过高，二是数量过高。

所以，学者型官员黄老就专门针对此问题说过，我们的房地产商负债率都在90%，像欧美，包括我们的香港，负债率都没超过50%，后者甚至不到40%。我们现在把房企杠杆控制70%，其实还有空间，未来一定会到50%或者40%，这个趋势不可逆。

那么，我们就知道了，现在70%都让很多房企哭爹喊娘，债务暴雷，有的破产关门，若到了更低的杠杆阶段，还有多少房企能生存下来？黄老告诉我们的是，1万个就差不多了。这意味着，目前近9成的房企最终还是要消失。还有一个原因大家都知道，住房趋于饱和、人口出生率下滑，市场容量没那么大了，用黄老的话说，假如过去需要100万平米房子，未来就只需要50万平米，而且这其中还有25万平米的租赁房，商品房只有25万平米了。说白了，不需要那么多房企来盖房子。

当然，至于房企怎么逃生，黄老也说过，有关闭的，有转行的，当然也有倒闭的。如果说接下来有一次市场回暖的机会，有些房企可借此变现、转手项目，从而获得逃生的可能。但是，很大部分的房企可就没那么幸运，为过去的挥霍无度、误入险途太深买单，对号入座吧。

第二个是业主。实际上，不是一听到业主，就觉得很有钱哈。原因就在于，我们老百姓一直有买房的习惯，不管是因为有房才有家的观念，还是投资渠道狭窄而迫不得己选择持有房产抗通胀等等。反正结果就一个：96%的家庭在城里都有住房了。

当然，这绝大部分拥有住房的群体又分两类，一是只有自住房，如果不换房的话，房价涨跌对他们没什么影响；二是自住房+投资型房产，这类有多少呢？此前有机构调查的是占整个群体的四成，但又过了这么多年，5成差不多吧，也就是说，我们身边大概有一半的人有2套或以上住房。这多出来的房子就属于真正意义上的财富净值了，价格涨跌关系到家庭财富的变化，他们对房产的操作决策很是关键。

关于房地产走向就不多分析了，人口、经济、货币关键因子趋势发生变化，住房整体上也不缺了，仅仅是结构性的差异，从数量上讲，住房整体供过于求的态势是无法回避的事实。但由于政策的控制，房地产仍旧维持在一个相对稳定的状态，但这种平衡最终还是会因为外力而被打破，这是什么呢？

不知道有没有人关注过一件事？离我们最近的一个房地产税试点信息是，2022年1月28日厦门统计部门发布的分析就明确说了，要做好房地产税试点落地厦门的准备工作。后来大家也知道了，没过几个月，全国房地产市场就进入下行状态，这个事情就没提了。但我们要知道厦门发这个信息的源头，在此之前，国家相关部门已经召集地方城市负责人、房企等座谈试点房地产税的事，当时房地产市场较热的厦门也成为了试点的热门城市。

都知道，房地产税不是新品种，在发达经济体普遍存在，这就造就了法理基础很是牢固。国家多次提到要给房地产税立法，在民众中也有了一定的心里准备。至于什么时候开始弄？起码需要具备两个点：一是征收的必要性，即不得不征；二是征收的大环境，不能一开征就引起大面积抛售，造成金融风险和系统性风险。

目前看来，征收必要性应该是越来越急迫了，土地出让收入在这两年下降明显，相对于高点基本就是减半，而根据财政部公布的2022年数据显示，地方债达到了60万亿，占了当年GDP的一半。所以，我们看到现在地方上真的没钱了，砍地铁、砍大型基建项目也是没办法的办法。

而大环境，前面也说了，这次救房地产一定要救起来，目标是市场回暖，企稳回升，按照最近一次厦门发布的信息，在2022年上年楼市最热时出来的房地产税试点消息，那么，借着这次市场再次回暖，借着调控楼市热度名义，房地产税落地很可能就是最佳时机。这里也顺便插一嘴，应该是把市场推到相当的高度，当房地产税一出来时，不至于引起市场的过度反应。

但我们也知道，房地产税是一个动态税，可以灵活调节，影响也是持续的，当业主持有成本相当的话，变现房产也容易成为很多人的持续选择。

当然，正如文首所言，并不是所有房子都会选择出逃，不现实，也不允许，毕竟房子是用来住的，核心地段的好房子长期仍然具有价值，看看那些征收房地产税的国家，刚开始的影响较大，待市场稳定后，好的房子还是会逐步恢复价值的。但对于人口流出城市、地产不好品质差的房子，以后全身而退的机会将越来越少也是大概率，切不可因为接下来市场回暖而迷糊。

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