上海房价被我们分成了9层！一房一万「房价等高线」数据分析系列！

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上海房价被我们分成了9层！一房一万「房价等高线」数据分析系列！

2023-08-01 12:09:29 来源：腾讯网

2009年的时候，上海内中外环的房价分别是3/2/1（万/㎡），也是从那个时候开始，环线梯队成为很多人对上海房价的基本认知

后来的房价发展，也在不断强化这一点：从2009-2016年的7年时间里，上海内中外环的房价梯队完成了3/2/1→9/6/3（万/㎡）的蜕变，各环线之间依旧保持着相当的规律性，堪称上海房价的“相对论”

(资料图)

这是上海房价的1.0时代

整个上海楼市就像一张“靶纸”，以人民广场为圆心，均匀向外扩散，距离中心越近，房价越高；距离中心越远，房价越低

从侧面看，就像一个金字塔，结构简单，层次分明！

从2016年到2023年，又一个7年过去，这期间上海城市发展迅猛扩张，房价梯队也发生了剧烈变化

上海房价的2.0时代到来

最明显变化的莫过于，上海楼市从单一中心向多中心演化，在不同中心之间相互影响之下，房价不再是均匀扩散

1.0时代的环线梯队对房价的解释开始乏力，这个时候的上海房价，从侧面看就像一个山脉，主峰之外，新的山峰在不断涌现

这个时候怎么描述房价呢？

初中地理中用来描画山脉海拔和走向的「等高线」给了我们灵感

结合楼市特点及大数据，一房一万画出了最能描述房价2.0时代的「上海房价等高线」

在房价等高线中，环线梯队弱化，不少中环板块也能比肩内环，前滩、新江湾、张江、唐镇等新兴板块正在成为新的“山峰”

当然，房价等高线的价值远不止于此，欢迎转发收藏，评论区留言探讨

1、

突破环线

上海房价的多中心化

上海的多中心化发展由来已久，早在1999年就划定了最早的四大城市副中心：

真如、徐家汇、五角场、花木，分别辐射上海的西北、西南、东北和东南四大方向

经过近20年发展，徐家汇已经成功晋级中央活动区，五角场和花木也各有斩获，多中心发展初见成效！

到2017年的上海2035规划，当前的多中心体系最终确立

1个城市主中心（中央活动区）

9个主城副中心

5个新城中心

规划是起点，房价是结果！

在「上海房价等高线」中，我们可以清晰的看到不同“中心”发展的差异

中央活动区牢牢占据着上海房价的制高点，囊括了几乎所有均价超15万/㎡的小区

9个主城副中心中分成了两个梯队：

第一梯队：江湾-五角场、金桥、张江、花木-龙阳路、莘庄、虹桥，分别占据了各自所在区域内的制高点，尤其以江湾-五角场、张江为最，大量小区均价处于12-15万/㎡区间内

第二梯队：宝山-吴淞、川沙、真如，这也是大家诟病最多的副中心，体现在房价上就是泯然众人，尤其是宝山-吴淞和川沙，大量均价处于4.5-6万/㎡区间的小区，规划优势仍待挖掘

五大新城中，除了嘉定新城成功“联通”市区晋级成为「半岛」外，其余四个新城依然是孤岛独悬，房价表现上，只有嘉定新城和松江新城出现均价6-8万/㎡区间的小区

而在规划之外，一些“意料之外”的板块成长为“山峰”，突破了规划和环线的枷锁

徐汇滨江、大宁跻身内环、唐镇、徐泾、高行、浦江比肩中环，这些突破外环线的板块，可以说是上海楼市未来的种子选手！

也为我们找到“下一个房价高地”提供了契机

2、

未来10年

下一个高地是谁？

城市副中心发展的参差不齐和突破环线板块的意外崛起有什么共性？

高能级产业和高品质新房

先来说产业：

在相对论里有一个关于时空弯曲的描述，天体的存在会对周边的时空产生影响，而且质量越大的天体，时空弯曲越明显

在楼市里，这个“天体”就是产业！产业的能级越高，对周边房价的带动也越明显

这一点很好印证，对比上海市高新技术产业热力图和上海房价等高线，高新产业热力值越高，相对应板块的房价也就越高

上海市高新技术产业热力图

再来说说高品质新房：

为什么唐镇能晋升？因为张江的高能级产业为板块带来了充足购买力！徐汇滨江、大宁同样如此

这里也有一个问题：张江周边的板块很多，为什么只有唐镇异军突起？

这就不得不提到「国际社区」，唐镇在发展之初就是走高端居住路线，大量别墅产品和高品质平层住宅，营造了舒适、宜居、品质的居住氛围，承接了张江的中高端购买力，而反观站在唐镇身后的周康、御桥、川沙，差距一目了然！

这就是高品质居住的重要性！

再广泛一点的表述就是：大量成片新房供应

一房一万之前对次新商品房、早期商品房、老公房、动迁房进行房价走势分分析，得出的结论是：次新商品房的房价涨幅远超其余三种住宅，对高房价的贡献最多

在上海房价等高线中，前滩、陆家嘴北滨江、徐汇滨江、大宁、高行的崛起；塘桥、北蔡、世博的没落就是例证！

所以，高能级产业和高品质新房是房价高地的充分必要条件，按照这样的标准，在全市范围寻找符合条件的板块

黄浦滨江、东外滩、三林滨江、桃浦、南大、吴泾、临港，依托中央活动区或自身产业势能，再加上大量高品质新房供应，答案一目了然

总结

从单一中心的1.0时代到多中心化的2.0时代，上海楼市一路风雨走来，承载了太多人的惊喜和失落，房价是结果而不是起点，这背后是产业发展和城市的更新建设，强者恒强，但新生力量也在逐渐成长

找到适合自己的房子，从过往中总结把握未来趋势，等到再回首，轻舟已过万重山

关于上海房价等高线的解读，还有很多非常有价值的点值得挖掘，今天的文章只是开个头，接下来一房一万「上海房价等高线」系列文章会陆续推出，关注一房一万，后续更精彩

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​上海房价被我们分成了9层！一房一万「房价等高线」数据分析系列！

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