深圳楼市，失守了！

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深圳楼市，失守了！

2023-08-03 18:47:10 来源：腾讯网

作者：余飞

01 | 流拍率66.7%

作为中国内地楼市风向标的深圳，8月2日上演了让人破防的一幕：

(资料图片)

第一，三宗地块，只卖出了1块，两块流拍了，流拍率高达66.7%。

这是罕见一幕，要知道即便是在全国流拍率高峰时期的2021年第二轮和第三轮土拍中，在北京、长沙、杭州等城市流拍率超过50%，沈阳、长春流拍率超过70%的情况下，深圳当初的流拍率都能保持在10%以内。

现在居然超过了60%。

第二，一边是海水，一边是火焰。成交的那一块地吸引了包括绿城、海信、中海、天健、招商、北京萃丰、东方雨虹、华发、中铁粤海、越秀、保利、华侨城、港中旅、万科、中建二局、华润、中铁建、金茂、中能建和建发等房企角逐，最终被中铁置业摘得。

8月2日，深圳推出了3宗宅地，其中两宗在龙岗，一宗在宝安，总出让面积4.058万平方米，总规划建面20.6万平方米，总起始价46.32亿元。

结果宝安的地块被疯抢竞拍，却引起21家房企竞逐，经过22轮竞现房销售建筑面积后，被中铁置业以34.06亿元+3.55万平方米现房面积竞得，成交楼面价为41385元/平方米，溢价率15%。

为何一边是流拍率高达66.7%，一边是房企抢红了眼？

还是得从地块本身来说。

被拍出的宝安地块，虽然有竞现房销售条件，但地块位置好，位处宝安区新安街道，是宝安的中心片区。

地块被罗田路、金科路、裕安西路、广深沿江高速四条道路包围，与新安中学高中部、海韵学校仅一路之隔，离宝安地铁站800米左右。

同时，地块所处的新安街道也是深圳的都市核心区。

在2021年深圳市发布的《深圳市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要》中明确提到：

将宝安区的新安、西乡街道，龙华区的民治、龙华街道，龙岗区的坂田、布吉、吉华、南湾街道等纳入都市核心区。

最最吸引人的，还是周边二手房的售价。

地块周边的深业新岸线、高发西岸花园的二手房单价大概在9至10万元/平方米左右，也有少部分房源的单价为8万多/平方米，而地块的楼盘价封顶也才41385元/平方米，怎能不引发争抢。

此外，在当下冷却的市场中，西部的宝安新房卖得最好。7月份深圳新房销量中的一半以上，由宝安区贡献。

来源：深圳住建局

同时，7月份深圳11个区中10个区的网签量都在下跌，唯有宝安不但保持增长，还是大幅增长，环比上涨了145%。主要是沙井片区的鸿荣源咖御府大卖所致。

02 | 流拍背后

再看流拍的两宗龙岗地块，都在宝龙街道。

这两块地，没有一家房企报名，导致流拍的根本原因有二：

第一，地块周边周边工业区较多，距离最近的地铁站南约地铁站有一公里。

第二，与深圳当下的行情直接相关。

最关键的是，现在行情不好，开发商都是勒紧裤腰带过日子，对每一笔钱都精打细算，不敢乱拿地，现在敢于拿地的，都是家里有矿的房企，而且也只敢拿优质地块。

现在的深圳市场是怎样？

一言以蔽之，新房与二手房都卖不动，房价都在下降。

新房方面，过去两年的成交量都在低位徘徊，7月份新房网签了3156套。环比略有增长，这主要是宝安区的功劳。上面已经说到，7月份深圳11个区的成交量都在下跌，唯有宝安大幅增长。

但3156套的量，从深圳历史纵向看，仍是底部。

平稳时期，深圳每月新房成交都在5000套左右，巅峰时期一个月卖出过8365套。

而维持3000多套新房网签的背后，是开发商让利跑量。

7月下旬，位于光明区、龙华区的宏发悦见倾湖、宏发悦见公园里、合正观澜汇三期、鸿荣源尚云花园开盘，四个项目开盘的折扣分别是89折、91折、86折、93折。

尽管给出了较大的价格优惠，但是购房者买单并不积极，开盘去化率均不算好，合正观澜汇三期开盘去化率为40%、鸿荣源尚云去化率52%，宏发悦见公园里开盘去化率为19.5%。

二手房方面，成交量一路下跌。

乐有家数据显示，7月深圳二手住宅过户量2259套，环比下跌6%。

7月份二手住宅网签量2999套，再次跌破3000套，环比下跌了6%。

更为关键的是，这都是房价一直在下降之下的局面。

深圳房价从2021年年初见顶以来，已经下跌了2年半时间，目前整体均价已经回到了2018年的水平。

各区方面，深圳下辖的区全线下跌。

跌幅最大的是罗湖下跌5.4%，福田下跌4.1%，南山下跌2%，龙华下跌4.6%，宝安下跌4.9%，龙岗下跌了5.4%，盐田下跌了5.5%，光明下跌了12.5%，坪山下跌了7.7%。

光明区跌幅最大，其次是坪山、盐田、龙岗。

90个片区中，只有7个片区没有下跌，其余都在下跌，下跌片区占比92%。

其中半年价格跌幅超过10%的片区有南山区的后海（下跌16%），光明区的公明（下跌15.5%），龙华区的红山（下跌13.6%），龙岗区的百鸽笼（下跌11%），龙岗区的大芬（下跌12.1%），坪山区的坪山街道（下跌10.2%）。

03 | 放松调控，深圳快了

土地流拍高企背后，折射出了当下房企的朝不保夕和市场成交量的举步维艰。

7月份，百强房企销售操盘金额为3504.3亿元，单月业绩规模创近年新低。与此同时，单月业绩同环比双降，环比降低33.5%，同比降低33.1%，同比降幅较上月进一步扩大五个百分点。累计业绩增速由正转负，1-7月百强房企实现销售操盘金额34124.4亿元，同比降低4.7%。

Top50强房企中，7月份销售金额，仅华侨城、城建集团量价保持正增长，其余都在下跌，而且有10家房企环比跌幅超过了50%。

开发商手中没钱，还欠着不少钱，这是深圳这样的城市都遭遇高流拍率的主要原因之一。

这一流拍率之下，估计深圳的放松调控动作会加快，最晚可能下周就会发布。

在中央在7月24日的重要会议上对楼市做了全新定调，之后住建部更是明确指定了三个放松方向后（1、降首套房首付、降利率；2、改善型住房换购税费减免；3、“认房认贷”改为“认房不认贷”），北上广深均作出了应答，均表示会接下来会调整政策，更好满足刚性与改善群体住房需求。

一线城市放松调控，的确能够推动一波成交，但这些成交不足以撼动房价下行的趋势。

因为当下房地产遇到的问题是系统性的问题，包括保交楼、房价高收入低、居民负债表太高、失业率高企、信心与预期缺失等等。

在预期和信心缺失之下，当下有一部分买得起的人，由于对未来充满迷惘，不敢下手。一方面担心自己买在了高位，一方面担心买了之后，未来被辞退或者降薪，还不起房贷咋办。

更重要的，还是高房价与低收入之间的鸿沟天堑，这一条让很多人只能是空有需求没有实力的无效需求。

以深圳来说，房价与收入严重背离。后台很多读者说，不要老抱怨现在的房价收入比，十年前二十年前，房价收入比一样很高。

但从房价收入走势来看，十几二十年前买房，的确也不容易，但远没有现在这么离谱。一个普通工薪阶层，想要在深圳买房，需要不吃不喝40年以上才行，算上吃喝，按照现在的房价，这辈子都没希望。

还有读者说，现在很多城市都在降房价，但降价都卖不出去，说明只能涨价。

这种逻辑看似没毛病，但其实是大错特错。现在中心城市不是降价卖不出去，而是降得不够。

过去的房价涨得太过即便跌幅很大，还是没有多少人买得起。比如深圳一套800万的房子，降至500万，降幅达到了37.5%，力度已经够大了吧，对于普通人来说，500万和800万，都是无法逾越的高峰。

高房价与低收入之间的鸿沟天堑，在当下就业与失业率仍充满不确定性的当下，被进一步放大。今年二季度开始楼市猛回头，就是这个原因导致需求上的青黄不接。

正如本号强调的，现在上至中央下至地方所有的举动，都是为了阻挡房价硬着陆，是为了让房价跌得慢一些，改变不了房企下行的趋势。

人口见顶下降，城市化速率见顶放缓，新生儿人口一年比一年少，收入和就业不确定性加大，高房价与低收入的鸿沟没有缩小，供大于求。

当下楼市面临的是一个系统性问题。这些利空因素，正在全面施压楼市，这一轮调整周期时间不会短。

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