房地产拐点，真的来了

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房地产拐点，真的来了

2023-08-14 14:36:47 来源：明源地产研究

最近，地产行业的情绪可谓是大起大落。

上一秒，大家还沉浸在高层表态救市的喜悦中，期待着具体政策落地。

(资料图片)

下一秒，头部房企疑似暴雷的新闻，就上了热搜。

其实，这些新闻作为旧模式终止带来的后遗症，并不让人意外。反而是一些看起来不那么热的动态，更加值得大家关注和重视。

之前说过，当前的地产行业，正处于 新、旧模式转换的节点。这是当前整个行业的大背景，也是所有政策制定，一定会考虑的基础。

我们除了关注旧模式带来的后遗症，如何善后和修补，避免硬着陆；也要高度关注政策部门， 对新模式的部署和铺排。

而且，后者对我们理解未来的行业趋势，可能更加重要。

7月深圳住建局发布《深圳市共有产权住房管理办法》，之后 不再安排建设安居型商品房和人才住房了，一刀切 全部改建共有产权房。

未来保障性住房，就只有三种， 也就是公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权房。相关的管理办法，8月1日就正式开始实施了。

这意味着， 深圳在探索过各种住房保障体系后，已经正式做出了选择，融入全国的保障房建设体系。

紧接着，7-8月，无锡、南京、东莞，陆续都出台了共有产权住房相关的政策内容，并 计划放宽共有产权房的申请条件，扩大保障范围。

例如，南京住房保障和房产局发布《南京市共有产权住房管理办法（征求意见稿）》，明确首次购买的产权份额比例为 50%—80%，且 不限户籍。

8月4日，东莞市住房和城乡建设局发布《关于调整东莞市共有产权住房(含三限房、配建安居房)申购资格条件的通知(征求意见稿)》，拟在销售第二阶段 放宽申请人范围至全市，并 全面缩短各类申请人 需缴纳养老保险的年限。

作为新模式下的重要内容，目前全国的住房保障体系正在快速推进。

毕竟，旧路子堵死了之后，新路怎么走，要尽快明确方向、加快速度。

目前来看，在大部分地产人关注的旧模式上，政策其实并不十分积极，但在新模式相关的政策领域，则非常大刀阔斧。

一慢一快，能清楚看到政策的导向和意图。

加大产权式住房保障

降低购房门槛、承认有限升值

其实，共有产权住房，不是我们国家才有的特殊产物。

英国、美国、新加坡、瑞典等很多国家，都有共有产权制度，并且已经执行了几十年了，核心目的就是 降低居民的购房成本。

所谓共有产权住房，就是指中低收入住房困难的家庭，在无力一次性购买住房的情况下，可以按照个人与政府的出资比例，共同拥有房屋的产权。

在满足一定年限后，后期可以根据家庭的实际情况，购买政府产权部分、由政府回购，或是转手交易。

因此，保障性共有产权房，具有三个最主要的特点。

一是具有可支付性。

也就是，很多购房人戏称的“半价买房”。目前，共有产权房售价，基本都是周边市场参考价的50%，具体根据买家所占的产权比例来确定。

首付和利息都减半，相较于普通商品房，购房门槛大大降低，能体现很强的保障和福利属性。

二是居住权稳定。

作为有产权的物业，购房者可以自由地对房屋进行改造、装修，享受落户、上学等附属价值，满足年限后，也能自由转让。

从使用功能上来看，和商品房几乎没有区别。相较于租赁类住房，共有产权房过渡性居住属性不强，可以满足居民 长期稳定居住的需求。

三是有限升值的特征。

很多人说，共有产权住房完全没有投资属性，这个说法其实不准确。

例如，深圳最新的《深圳市共有产权住房管理办法》第27条就规定，居民在购房满五年后，如果要转让，在封闭流转的前提下， 价格由买卖双方协商确定。市主管部门可以通过市场参考价规范转让行为。

事实上，现在深圳大部分商品房二手房，也是在参考价附近成交的。也就是说，共有产权房的转让价格，依然是由市场来决定的，会根据本地市场的房价变化，实现 有限的升值。

政府作为部分产权的持有者，要持续满足潜在的保障对象，也需要保持一定的升值收益。

共有产权房业主，能分享到城市发展的红利，是有利于中低收入居民进行资产积累的。共有产权房，封闭流转的特性，也能避免之前安居房、人才房存在的套利行为，强化了社会保障的属性。

现在，按照深圳8月开始执行的四个管理办法，我们基本上就能看到一个 完整的、分梯队的社会保障房体系了。

首先，最底层的是 公共租赁住房。

针对 低收入的住房困难居民，以及 为社会提供基本公共服务的一线职工。

租金基本为市场参考租金的30%。属于特困人员、最低生活保障家庭、最低生活保障边缘家庭的，租金为市场参考租金的3%。这是最基础的社会保障。

其次，是 保障性租赁住房。

主要面向新市民、青年人，及各类人才，为他们解决租房贵和居住不稳定的问题，也就是 满足特定人生阶段的过渡性居住需求。

政府组织配租的保障性租赁住房，租金大概是同期、同区域、同品质租赁住房的60%。如果是社会主体提供的，租金不高于90%。

第三，是 共有产权住房。

针对的是购买力不足，但是有房产消费需求的 “中间层”市民。并且会根据供应情况，逐步放宽条件，把 非户籍常住居民也纳入到保障范围。房价基本上是市场价的50%。

第四，是 普通商品房。

针对有完全消费能力的客群，基本按照市场化逻辑，根据供需来供应和定价的居住产品。

在前三类住房供应量上来之后，对普通商品房的调控管制，很可能也不会再像现在这么严格。

可以看出来，通过供应共有产权房，弥补了租房和买房之间巨大的鸿沟。形成了一个梯级、可支付的住房供给体系，满足不同收入群体在人生不同阶段差异化的住房需求。

同时，也能减轻政府建设保障性租赁住房的财政压力。

也就是说，地产新模式下的理想蓝图，大概就是：

限购、限价、限售的调控手段彻底退出，商品房不再限制买房的数量和价格涨幅，转而通过征收房产税来实现调节和再分配；财政收入支持梯级保障房体系的建设，提供社会福利。

前两个是租，后两个是售，组合起来就是“租售并举”，真正实现居者有其屋。

地产当前真正的主线

就是供给侧改革

这一轮，由政策端引导，主动刺破行业泡沫的一步棋，承担的风险和代价都是巨大的，难度也很大。

虽然当前的局面很困难，但是只能硬着头皮抗过去，否则之前的损失和努力，就都没有意义了，行业也会彻底失去转型的机会。

所以，不管怎么救市，行业都不会在走老路了。当前地产行业真正的主线，就是供给侧改革。

具体怎么改——住建部倪虹部长在7月27号的会议上，除了提到当前要释放需求，要采取降首付、降利率、认房不认贷等措施外，还提到很重要的一段话——

「要坚持系统思维、协同发力，通过科技创新和制度创新解决发展中遇到的问题。要深化住房供给侧结构性改革，强化科技赋能，提高住房品质，为人民群众建造“好房子”。希望建筑企业和房地产企业积极参与保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，促进企业转型升级和高质量发展。」

供给侧结构性改革，主要有几点：

一是土地供应端，强调人、地、房匹配。

也就是，人口规模大的热点城市，增加土地供应。避免出现土地供应的结构性错配，造成部分地区土地供应不足，推高房价，另一部分地区土地供应过剩，产生过量库存。

其次，是盘活存量建设用地。对于一些存量更新区域，已经明显不符合市场需求的商办土地，尝试去调整土地用途，将存量土地资源投入到产出更高领域，激活土地二级市场。

相信在这一波超大特大城市的大范围城中村改造中，会有一些创新性新模式的出现。房企和建筑企业，都可以积极去参与和探索。

二是房源供应端，一定是保障房和商品房双轨并行。

目前，在租赁住房领域，政策优惠和支持几乎是不留余力，政策出台的频率和数量都蔚为可观。

尤其是去年的「租赁金融17条」，更是从建设、购买、运营、退出各个环节，都给了很大的支持。目的，就是给企业做保障性租赁住房扫除一切障碍。

除此之外，共有产权房在接下来也会是一个值得关注的重点。6月份，北京发布了《关于加强已购共有产权住房管理有关工作的通知（征求意见稿）》，进一步明确了，共有产权房在封闭期结束后，可以按照市场价转让份额。

这就让共有产权房，具有了和商品房一样的使用功能和增值功能，如果产品力能跟上，接下来市场的接受度会更高，逐渐成为未来供应和成交的主力。

三是住房品质方面，全面改善化。

关于商品房的改善趋势，明源君之前已经说过很多次了。今年，又有头部房企在内部会议上明确，接下来，只做改善及以上定位的产品，只拿改善型地块，彻底抛弃刚需。

不得不说，头部房企的洞察还是很敏锐的。未来刚需类的需求，将大部分由共有产权房来满足。

甚至，共有产权房的供应面积，也已经开始朝着改善的方向发展。

2021年底，北京住建委就宣布共有产权房不再受“7090限制”。深圳新的管理办法也明确提到，85㎡左右的户型，可以根据实际情况，面向3人家庭配售。

也就是说，三人家庭也可以购买三房户型，保障性住房不仅是要“住得下”，也要“住得好”。

还是那句话，旧模式走不通了，新模式才是未来。早日看清方向，也就少了很多无谓的焦灼和迷茫。

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