大佬发话，惊雷滚滚还会继续？

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中指快评丨“嘉21条”新政发布取消限购限售、公积金贷款首套首付降至2成

2023-08-27 03:45:58 来源：格隆汇

近期的房地产行业发生了一些变化。

继政策层面放开限购、降低首付比例和房贷利率之后，开发商为回笼资金，也积极出手了。

(资料图)

推动落实“认房不用认贷”

近日，珠海一新盘“打五折出售”消息传出后，当地住建部表示，该做法为合理的市场行为。

尽管“五折”参照的标准为项目最初的备案价，但房企的去化压力真实存在，监管层的表态也有所松动。

目前，多地已开始因时制宜，放松售价限制。近日，四川雅安、福建邵武等地鼓励房企针对特定群体开展商品房团购，明确团购优惠价不计入商品房备案价格跌幅比例范围。

据中指研究院市场研究总监陈文静介绍，今年以来，已有超20城出台政策支持团购商品住房，如安徽滁州、四川资阳等，陕西安康、河南济源产城融合区则对达到一定套数的团购行为发放补贴。

中央政策层面也再出手。近日，住建部、央行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

通知明确，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

据住建部有关负责同志介绍，此项政策将使更多购房人能够享受首套房贷款的首付比例和利率优惠，有助于降低居民购房成本，更好满足刚性和改善性住房需求。

易居研究院研究总监严跃进介绍，若执行“认房又认贷”政策，部分有过贷款记录的购房者，其换房方面可能会被认定为二套房，进而导致购房成本加大。而按照“认房不认贷”政策，将使得一些有过贷款记录的购房者，也可以享受到首套房的标准，购房成本快速降低。

严跃进认为，当前对于此类政策的调整，总体上都是为了不断激活合理住房消费需求。因此该政策实施后，住房消费市场的活跃会非常明显，尤其是一些购房者购房的约束减少了、包袱减轻了，购房的积极性自然会提高。

周五，受此消息影响，港A两市房地产相关板块表现活跃。ETF市场上，地产ETF、银华基金旗下房地产ETF、房地产ETF基金、南方基金旗下房地产ETF涨幅均位居前列，分别涨2.2%、1.58%、1.58%、1.42%。

(本文内容均为客观数据信息罗列，不构成任何投资建议）

展望未来，申万宏源指出，地产调控政策在短期和中期需要有不同的侧重。短期重点在于“松绑”，让之前因各种制度政策约束的刚需释放，同时合理降低居民信贷成本、促进改善性需求。可以期待限购限售政策进一步优化、认房不认贷地方配套加快、存量房贷利率下调等。

中期，仍需推动新一轮工业化释放城镇化空间、配合户籍制度改革，扭转人口流动类刚需下行的趋势，同时壮大中等收入群体规模，促进改善型需求。

恒大下周一复牌

除了政策上持续松绑，上市房企在资本市场也纷纷复牌。

昨日晚间，恒大公告称，已完成各项复牌指引，并向联交所申请从8月28日（下周一）上午9时起恢复买卖公司股份。至此，包含恒大物业、恒大汽车、中国恒大在内的恒大系上市公司全面复牌完成。

回顾来看，2022年3月21日，恒大开始停牌，停牌前公司股价为1.65港元/股，总市值为217.87亿元。

如今，时隔17个月，房地产市场期间已发生巨大变化，恒大一直在为复牌努力，曾在7月17日一次性补发了2021年、2022年上半年及全年的财报，进而压线解除了退市摘牌的危机。

根据港交所相关规定，上市公司若连续停牌时间满18个月，港交所有权将其摘牌。此前，房企新力控股就曾因未能满足复牌指引，期满退市。

尽管避免了被摘牌的风险，但恒大的未来仍然充满阴霾。一方面，地产行业仍处于底部区间，行业仍在调整。

最新，万科的创始人王石表示，房地产行业会一直存在，但有周期，当前房地产行业的调整还没有完成，还会继续。

他介绍称：“中国80%的人住在商品房中，这样的情况在全世界绝无仅有。将来房地产行业一定会进行结构性调整，至于商品房与其他住房的比例是多少，目前还不能确定。不过肯定的是，这个比例决定了未来房地产将如何转向，现在的开发商也将调整和洗牌，将之称为惊雷滚滚，还是乌云密布，怎么形容都不为过。”

不过，王石也强调，房地产作为中国经济支柱产业是不会改变的。行业要进行积极调整，借鉴香港地产商的经验，以迎接未来的挑战。

另一方面，公司此前公布的财报显示，截至去年底，总负债超2.4万亿元。

此外，复牌后，恒大的股价如何表现，也让人担忧。毕竟，此前恒大汽车、恒大物业复牌时均经历暴跌，且港股市场上的房企近期表现拉胯。

截至昨日收盘，已有多家房企沦为“仙股”。其中，碧桂园报收0.81港元/股，总市值223.87亿港元；融创中国报0.89港元/股，总市值48.5亿港元；SOHO中国报0.97港元/股，总市值50.44亿港元；富力地产此前跌破1港元，最新报收1.02港元/股，总市值38.27亿港元。

(本文内容均为客观数据信息罗列，不构成任何投资建议）

对此，业内人士分析，知名房企股价纷纷跌破1元，沦为“仙股”，一方面在于房地产行业整体销售依然较弱，房企融资环境改善有限，非银融资规模仍在下降。另一方面，部分民营房企债务重组尚未完成，导致投资者信心不足等。

鲍威尔、拉加德重申通胀目标

外围市场上，美联储鲍威尔、欧洲央行行长拉加德在央行年会上发布讲话，扰动资本市场。

鲍威尔警告称，尽管通胀已经有所回落，但在恢复物价稳定方面“还有大量的工作要做、很长的路要走”。

他表示，美联储准备在适当的情况下进一步加息，并打算将政策利率保持在对经济增长具有限制性的水平，直到确信通胀持续下降以实现目标。

对于9月是否加息，鲍威尔透露，将根据总体数据以及不断变化的前景和风险来评估进展，并根据这一评估谨慎行事，决定是进一步收紧货币政策，还是保持利率不变并等待进一步数据。

拉加德表示，欧元区的利率需要“在必要的时候”保持高位，以减缓仍居高不下的通胀。

她表示，抗通胀的斗争虽然正在取得进展，但尚未取得胜利。通胀率的下降需要及时且可持续，欧洲央行才能得出抗通胀成功的结论。

值得注意的是，鲍威尔和拉加德都明确表示不会提高通胀目标。鲍威尔称，2%现在是、将来也将是美联储的通胀目标。拉加德表示，提高目标可能会破坏稳定通胀预期的努力，而稳定的预期是抑制通胀的关键。

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