建发国际“狂飙”｜冷眼看财报

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建发国际“狂飙”｜冷眼看财报

2023-08-29 21:39:30 来源：南方Plus

来自厦门的上市房企——建发国际（01908.HK）日前交出一份“狂飙”的2023年中期业绩报告。（打开房向标，查看更多房企新闻）

报告期内，公司实现收入243.59亿元，同比增 43.7%，毛利 37.14 亿元，同比增 45.6%，归属股东净利润 12.84 亿元，同比增 52.5%。

(资料图)

先说说业绩“狂飙”，在当前房地产市场下，这个增速是比较少见的。要知道，“黑马”越秀地产上半年营收增速才2.56%，房企“优等生”龙湖上半年营收同比下降，更别说还有一众房企发布预亏预警。

具体来看，建发国际物业开发分部收入占了总营收93%，约为人民币227.44亿元，与上年同期比较增长约人民币71.37亿元，增长约45.7%。

报告期内，实现归属本公司股东权益的累计合同销售金额约人民币747.3亿元，归属本公司股东权益的累计合同销售总建筑面积约333.8万平方米，与上年同期比较分别增加约人民币 267.3亿元及约85.4万平方米，分别增加约55.7%及34.4%。

截至2023年6月30日止6个月，集团连同其合营公司及联营公司实现物业开发现金回款合计约为人民币979亿元。

据了解，年初2022年业绩会上，建发国际执行董事兼行政总裁林伟国为企业定下了2023年销售目标：增长10%—20%。

2022年建发国际实现全口径签约金额约1691亿元，销售权益比例约72%，则权益销售额约1217亿元，那2023年权益销售额目标约在1339亿元-1460亿元之间，这样算下来上半年建发国际完成销售额目标已经过半。

房地产下行之时，为什么建发国际销售还能大增？从财报中可以发现，归属于股东合同销售额排名靠前的城市都是一线及热门新一线城市，第一为上海，合同销售额122.5亿元；第二为苏州，85.2亿元，第三为厦门73.8亿元。

一、二线城市是建发国际新增土地储备的重仓区。今年上半年，建发国际也在拿地榜前列。第三方数据显示，建发国际1-7月拿地金额位居第三名，为372亿元，仅次于华润置地和保利发展。

同时，建法“抢地”的决心也很强烈。据媒体统计，今年上半年建发所拿地块超90%为溢价获取，其中佛山大沥河地块溢价率超过了51%、台州市椒江区地块溢价率也达到49%，而在成都、合肥、北京等多个热门城市，建发所拿地块均是触顶竞价所得。

其中还有不少“地王”项目，比如7月3日上午，在经历了两个多小时的激烈竞拍后，建发以总价26.56亿元拿下佛山大沥河西沿江片区改造项目3D地块，溢价率超52%，折合楼面价约24350元/平方米，刷新了佛山楼面价纪录；在6月28日的东莞土地拍卖会上，在完成65轮快速竞价后，建发以楼面价约25999元/平方米拿下东莞市南城宏伟六路一宗地块，刷新了东莞南城的地块楼面价纪录，并跻身全市第三。

事实上，“激进”“黑马”是近两年贴在建发国际身上的标签。从2016年借壳上市开始，建发国际销售规模以每年近1倍速度猛增，2021年也以超100%增长迈进了千亿俱乐部。即使处在市场下行周期，建发国际也未停止大发展的脚步。

大家都在节衣缩食，为什么建发国际这么豪？规模迅速扩张的代价是利润的压缩和负债的高涨。

上半年，建发国际各种成本在“狂飙”。财报显示，销售成本增加约62亿元至206亿元，销售开支增加约4.5亿元至13.9亿元，行政开支增加2.4亿元至5.5亿元，总借贷成本增至20.4亿元。

成本飙升下，利润率持续走低。期末，建发国际毛利率15.25%，和去年同期基本持平；净利率5.84%，较去年同期减少约1.7个百分点，平均净资产收益率3.99%，较去年同期增加0.8个百分点。第三方数据显示，2022年前30家上市房企平均毛利率为18.05%。

再说说负债也在“狂飙”。财报显示，公司负债比率约99.18%，较2022年底115.9%有所改善。负债结构方面，借款总额中，约89亿元须在一年内偿还，约801亿元须在一年后五年内偿还。值得一提的是，公司永续债约145亿元。同时，财报显示，期末公司银行及手头现金约为607.4亿元，流动性充足。

半年报中公司未公布“三道红线”。不过不久前，平安证券发布研究报告提到，建发国际“三条红线”“绿档”达标。该行提到，建发国际运用多元化融资工具，如配股、可转债、永续债等方式，进一步补充权益资金。土储、财务方面屡获母公司建发房产支持，多次通过转让股权等方式为公司注入上海、无锡等优质土储项目，财务方面也提供永续债“输血”，助力“三条红线”降档。

建发国际的增长让人羡慕，但是一般房企学不来，也不建议学。

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