北京调控松绑预期下的卖地：头部民企依然失约外来客“摇中”热门地块

2023-08-04 02:47:44 来源：凤凰网财经

楼市调控松绑的预期之下，北京土拍市场上演了一出“外来的和尚好念经”的画面。

8月3日，北京迎来调控松绑预期释放后的首次土地出让。两宗地块均在大兴，根据前一日的报名截止信息，大兴三合庄6018地块意向拿地房企共16家；另有6家房企报名大兴新城DX00-0101-053等地块。

最终湖州中石通过摇号，摘得大兴三合地块。

(资料图片仅供参考)

从报名和现场竞价，虽然央国企依然是北京土拍市场的主力军，且厮杀毫不手软，知名民企则再次缺席北京的土拍市场，但从6月以来频繁出现的“外地生面孔”进京拿地终于有了“开花”——湖州中石房地产开发有限公司碾压其他15家资质、经验、口碑都远超自己的央国企，将大兴三合庄地块收入囊中。

楼市松绑预期下的围猎

3日土拍之所以备受关注，主要源于调控松绑的预期。

当天出让的两块地都位于大兴。被16家房企围猎的，位于大兴三合庄，土地起始价33.2亿元，销售指导价期房5.9万/平，现房6.1万/㎡。根据出让规则，宗地设定土地合理上限价格381800万元，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格的基础上现场竞报“现房销售”面积程序，起始竞报“现房销售”面积为1000平方米，同时本次出让宗地设定有“现房销售”面积上限25000平方米，当现场竞报“现房销售”面积达到设定的上限面积时，转为现场摇号方式确定竞得人，参与现场摇号的竞买人须提交《高标准住宅建设承诺书》。

在现场竞价前，三合庄地块共收到16次报价。当天，绿城、中海、首开、京能、中铁建、天恒、建发等均进行了现场报价，通过摇号确定建发为合理价格上限触达单位。随后全部竞买人集体进入竞西安房面积环节，京能、兴创、建工、天恒、首开、太原萃丰、金隅均报出面积，最终该地块由湖州中石以38.18亿元+2.5万㎡现房销售面积竞得，溢价率15%。

三合庄地块之所以抢手，一方面是所在黄村板块配套丰富，此前大兴区土地推介会时更承诺。周边规划教育、医疗、体育等配套设施将同步实施。另一方面从价格看，若竞到上限38.18亿，剔除配建后楼面价不高于3.15万/㎡，缝差接近3万，开发商的利润可期。

幸运儿湖州中石

除了央国企积极抢地外，当天最大的意外，来自于首次进京的湖州中石，“通过摇号”碾压其他15家资质、经验、口碑都远超自己的央国企。

天眼查显示，该公司成立于2001年6月，位于浙江省湖州市，是一家以从事房地产业为主的企业。企业注册资本26288万人民币，超过了97％的浙江省同行，实缴资本26288万人民币。为宇诚集团旗下子公司。

主营业务为计算机、通讯和其他电子设备制造业的宇诚集团，并非房地产市场的“新兵”。曾与碧桂园合作成立东方晨旭，在海南开发房地产项目；也曾独立投资文昌昌都房地产有限公司，并在湖州当地注册了德清升宇置业有限公司。

就此前，在杭州第四批、第五批土地出让中，宇诚集团以21.6亿元和以21.5亿元先后拿下四堡七堡地块和余杭区地块，后者更是第四批供地中体量最大的地块，由此可见宇诚集团布局一线城市和强一线城市的决心。

不只是宇诚集团，之前曾参与土拍的太原萃丰也再次出手报名三合庄地块。

多位本地开发商及分析指均表示，目前北京的土地出让方式给了外地新兵“试水”的勇气。“资格门槛低，摇号有运气成分，这两项对于任何一个一线城市来说都是少见的卖地条件。”在当日卖地现场，一位总部在华南的头部国企北京公司总经理无奈的摇了摇头。

依然未见品牌民企身影

与一众央国企、外地生面孔跃跃欲试相比，品牌民企在调控优化的预期下，拿地依旧谨慎。

“大兴那个片区过去也以央国企开发为主，公司对陌生片区在现阶段没有试水的打算。”上半年营收排名前10的某知名民企北京公司总经理告诉北京商报记者，从集团对北京公司的要求来看，并没有硬性拿地的指标，但对于北京公司自己而言，今年却是“必须补仓了”。“北京公司除了一些商办、车库的存货，货值已经消化的差不都，再不拿地，团队都有问题了。”这位总经理透露，上半年曾经两次给集团上报拿地计划，一次被否，一次通过。“但最终央国企拼的太狠，我们担心算不过来账，就没举。”

“我们就是没货值、拿不到地，只能把北京公司总部搬到土地存量还算多的天津。”总部在华东的某20强房企北京公司总经理告诉北京商报记者，在连续开发三个项目后，北京公司在京连续三年未能补仓，人员流失比较大，为了最大限度的降低成本，不得不将分部挪走。

北京链家研究院分析师岳微认为，对于北京市场而言，从供需两端来看，长期处于相对稳定的态势，土地及新房供应节奏持续稳定、供应模式动态调整、供给方式贴合市场，营商环境优化一向为全国之先，北京住房市场供应与居住需求匹配度较高；对于开发企业而言，在土地市场的投拓意愿主要受地块条件、购房需求及自身开发能力等因素影响，竞拍行为整体谨慎、局部分化，没有到逢地必抢的情况是北京市场良好健康稳定发展的表现。此外，今年北京土地市场竞拍规则出现改变，现场摇号比例提升，房企斩获机会均等但不确定性增加。“上半年北京房企已呈现多元化趋势，据北京链家研究院统计，活跃房企体量增长81%，其中龙湖、万科、懋源、新城等头部民企参拍意愿强烈，但受制于摇号签运影响未有斩获。”

北京商报记者王寅浩

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