发力“第二曲线”｜招商蛇口：稳健底色跻身五强

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发力“第二曲线”｜招商蛇口：稳健底色跻身五强

2023-08-31 21:08:59 来源：金融界

2023年，中国房地产行业发生了前所未有的调整与洗牌，一些房企黯然离场，但也有一些房企迎难而上。但不论行业方向如何调整，房地产行业作为城市化进程的重要载体，以及作为人民美好生活的重要场景，这一基本功能没有发生改变。有功能就有价值，有价值就必然有市场。那么，哪些房企能够获得可持续发展的增长动能不断前行？

8月28日，招商蛇口（001979.SZ）披露的2023年中报给出了答案。

一方面，招商蛇口以利润的增长带动有质量的增长，实现营收514.42亿元，归母净利润21.53亿元，同比增长14.09%；基本每股收益0.22元，同比增长37.2%；另一方面，它以稳健的财务管理策略夯实可持续发展的基石，坚守“三道红线”，打造企业“安全垫”。

(资料图)

而这些成绩的背后，则得益于招商蛇口能够在行业冰点到来之前未雨绸缪，率先找到了适合自己的“第二曲线”。

积极推进三大转变，聚焦三大业务

招商蛇口是具有央企背景的房地产上市公司，以深耕深圳前海地区为基础，逐步走向全国，致力于成为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商。

2019年以来，随着人口红利、城市化红利、经济高增长红利和房地产金融化红利“四个红利”逐渐消退，行业发展逻辑发生了根本变化，依赖高杠杆、高负债、高周转的传统模式难以为继，不少房地产企业纷纷转型，寻找自己的“第二曲线”。

在这样的行业背景下，招商蛇口也顺应时代潮流，贯彻新发展理念，融入新发展格局，提出了坚持“区域聚焦、城市深耕、综合发展”三大策略，构建一条符合其自身情况的高质量发展之路。

“四个聚焦、三个转变、两个降低、一个提升”，这是对招商蛇口战略转型的基本概括，核心是在稳定开发业务基本盘的前提下，提升资产运营和城市服务等非开发业务在收入、利润中的占比，形成稳健均衡的业务结构。

在这一战略思想指引下，招商蛇口积极推进“三个转变”，即从开发为主向开发与经营并重转变，从重资产为主向轻重结合转变，从同质化竞争向差异化发展转变，并将单一的房地产开发业务模式调整明确为三大业务，即开发业务、资产运营、城市服务，着力构建租购并举、轻重结合的业务结构，聚焦培育公司的第二成长曲线。

上半年销售金额增长40%，“三道红线”连续三年全绿灯

从收入结构来看，招商蛇口的第一曲线就是商品房销售业务。随着2023年多个地方积极出台促进房地产需求的政策，上半年招商蛇口累计实现签约销售面积683.96万平方米，同比增加40.30%；累计实现签约销售金额1664.36亿元，同比增加40.07%。招商蛇口在全口径签约金额位于行业第五，较去年同期提升一位。

在区域与城市方面，上海、合肥、苏州、深圳、西安、重庆、南京、长沙、南通、徐州、温州、无锡等12个城市进入当地流量销售金额排名前五，城市深耕成效进一步凸显。

在土储方面，招商蛇口坚定执行区域聚焦、城市深耕，把握投资节奏。1-6月，累计获取25宗地块，总计容建面约238万平方米，权益地价345亿元。“强心30 城”的投资金额占比100%，其中“核心6+10 城”的投资金额占比达98%，资源投放进一步聚焦北京、上海、深圳等一线城市以及杭州、苏州、厦门等重点城市。

自2021年政策推出以来，“三道红线”成为房地产企业的“生命线”，能够保持三道红线全亮绿灯的房企方有可能持续健康地“活下去”。在这方面，招商蛇口秉持一贯稳健的财务管理策略，“三道红线”始终处于绿档并持续优化。2023年上半年，招商蛇口剔除预收账款的资产负债率62.86%、净负债率47.01%、现金短债比为1.09。

与此同时，招商蛇口还全面落实降本增效举措，严控资金成本，加大公开市场融资力度进行债务结构调整。

数据显示，上半年新增138亿元公司债注册，新增公开市场融资74.9亿元，票面利率均为同期内房企债券利率最低水平；上半年综合资金成本3.65%，较年初降低24BP。

“第二曲线”效果凸显，下半年或有三大惊喜

如果说第一曲线展现的是招商蛇口的传统资源优势，那么第二曲线的两大业务则充分显示了招商蛇口优质城市综合运营能力，是其伴随着城市深耕与服务延展，逐渐开辟的第二曲线。招商蛇口的资产运营业务主营包括集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物业运营与资产管理；城市服务板块涵盖物业管理、邮轮、会展、康养等业务。

2013年上半年，全口径资产运营板块收入31.2亿元，同比增长22.5%；城市服务方面，旗下物业上市公司招商积余上半年收入69.78亿元，同比增长23.58%；会展、邮轮、康养业务也都获得了良好的发展。

招商蛇口收入结构对比图

制图：金融界上市公司研究院；数据来源：巨灵财经；

上图对比了招商蛇口在2022年底和2023年中的收入结构，可以看到，在2022年末，第一曲线——开发业务占比为91%，第二曲线——资本运营和城市业务的共同收入占比为9%；而到了今年中期，城市服务收入占比大幅提升了7个百分点，资本运营收入占比也提升了3个百分点，第二曲线在整个收入盘子中的占比接近二成。

作为目前少数能够稳健发展的房地产企业，招商蛇口以其独特的优势打造了护城河。展望下半年，招商蛇口或将为投资者带来三方面惊喜。

首先，7月中央政治局会议明确将适时调整优化房地产政策，下半年政策松绑预期进一步加强。特别是近日住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施，将进一步释放住房购买需求。这意味着，今年下半年那些资产负债表健康、操盘能力突出的房企有望将获得更多市场份额和发展机遇，房地产行业的头部格局也将因此而重塑。而招商蛇口提出2023年全年目标是实现销售金额3300亿元，中报数据显示已经顺利完成50%。如果下半年市场环境和政策环境进一步支持的话，必然会获得更多市场份额。

其次，其在前海蛇口自贸区的大规模土储是不可复制的核心优势。东方证券的研究报告指出，截至2022年末，公司在前海妈湾和蛇口太子湾的未开发计容建筑面积共计达393.8万㎡。招商蛇口获取该片区土地成本低，升值空间大。而对标世界级湾区，前海蛇口片区作为粤港澳大湾区驱动引擎，拥有优越的经济、人口和交通条件，因此可以说是价值静待释放。

第三，“第二曲线”——资产运营和城市服务的增长潜力大，特别是积极搭建REITs平台实现价值链闭环。招商蛇口曾于2021年发行了首个基础设施公募REITs，又于2022年品尝了扩容REITs“头啖汤”，以招商局光明科技园加速器二期项目为底层资产，实施蛇口产园REIT扩募及购入基础设施资产工作，扩募份额于2023年6月16日于深交所上市，是首批基础设施REITs扩募项目之一。本次扩募后招商蛇口实现投资收益约8.06亿元。蛇口产园REIT扩募进一步确立了招商蛇口产业园“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制，为新兴、创新产业的发展提供有力支撑。REITs市场的逐步成熟将进一步改变房地产行业的整体生态，而已经在这方面有着成功经验的招商蛇口也必将从中受益。

以责任为核，驱动实施可持续经营

传承招商局“与祖国共命运同时代共发展”的央企使命与家国情怀，招商蛇口始终将社会责任作为经营理念的内核，从战略高度驱动公司实施可持续经营，积极参与到全球可持续发展的蓝图和框架之中。融入治理，建立ESG长效工作体系，扩展到包括绿色建筑、绿色质量、绿色供应链、绿色金融、绿色科技、绿色人文等方面，可持续管理实践遍布公司所有的业务链条。

作为绿色人居的探路者和实践者，招商蛇口在行业内发挥着示范引领作用，因出色的可持续发展管理能力，获评“A股2023房企ESG第一名”。在双碳行动纲领的指引下，招商蛇口加快低碳建筑重大科技攻关，2023年上半年，超低能耗建筑面积累计159.8万平米，近零能耗及零能耗项目达到16.1万平方米。上半年装配式建筑面积新增298.5万平方米，占新开工项目面积比例为93.5%。上半年公司新增绿色建筑项目36个，新增建筑面积442.24万平方米。截至2023年6月末，公司累计建设绿色建筑项目467个，建筑面积达5,703.61万平方米。据透露，招商蛇口计划对商业、办公、园区等项目安装屋顶太阳能光伏板，2025年将绿色清洁能源应用项目比例提升至50%。这意味着将减少超30万吨碳排放，占总减碳量的50.2%。

近日，国际权威指数机构摩根士丹利资本国际公司（“MSCI”）公布了最新ESG评级结果。凭借在ESG三个维度的优异表现，招商蛇口MSCI ESG评级达到A级，位列A股房地产上市公司MSCI最高评级，表明招商蛇口可持续发展的多年深耕再次赢得了资本市场的高度认可。

房地产行业已进入调控后半程，在行业不断出清、市场空白待填补的格局下，招商蛇口的“第二曲线”有望加速发力，推动企业持续稳健前行。

本文源自：金融界资讯

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