“保交楼”之后怎么办？

2023-08-14 09:58:56 来源：谭浩俊

(资料图)

随着“保交楼”提出满一周年，住建部日前披露了各地的“保交楼”工作进展。目前，保交楼专项借款项目总体复工率接近100%，累计已完成住房交付超过165万套，首批专项借款项目住房交付率超过60%。

单就“保交楼”专项工作而言，这是一份令人满意的成绩单，也是一份实实在在的、受到购房者欢迎的成绩单，更是守护房企信用、维护社会稳定、提升市场信心的成绩单。关键就看，“保交楼”后怎么办？

要知道，“保交楼”要求的提出，是基于房企信用丢失、烂尾现象严重、居民心理恐慌、购房者用“断供”维权的现状，既是主动作为，也是无奈之举。正常情况下，房企作为商品房建设和供应的责任主体，应当按时按质按量交房。恰恰是这个最基本的要求，也是最基本的市场规则，很多房企没有做到，甚至做得很差，信用也完全丢失了。为了帮助企业挽回信用，也为了切实维护购房者权益，才出台了“保交楼”政策，给房企以特别的政策支持和帮助。对房企来说，自然应当用守信来回报。

而从目前的实际情况来看，在政府和银行层面上，“保交楼”工作做得不错，该到的资金都已到位，该给的政策也已给足，按理，“保交楼”工作应当没有任何问题了。可是，从企业层面来看，似乎并没有达到预期效果，专项贷款项目住房交付率只有60%多，并没有能够全面完成“保交楼”任务。这绝不是可以“差不多”的工作，而是一点也不能差。所有的专项贷款都是专款专用，都是为了让企业守住信用才专项发放的，企业没有百分之百完成，就是工作没有做好，且不需要做任何解释。地方政府应当组织力量加强调查，到底是工程建设进度的问题，还是工作不负责任的问题，甚至是资金被挪用了。如果是因为工程建设与资金到位有一个滞后，可以理解，但也不能滞后太多。如果是其他方面的原因，就必须追查责任。

更重要的，“保交楼”只是一个方面，或者一个层面的工作。之所以要提出“保交楼”的要求，就是因为房企没有按照交楼，没有按照与购房者的承诺，及时把房子商品房交到购房者手里。对购房者来说，房企是失信的，按照合同法要求，是要承担赔偿责任的。而房企不能及时将商品房交到购房者手里，则与企业商品房销售不好、资金回笼不畅有着直接关系。如果销售环节不出现问题，绝大多数房企都能正常运行。因此，在“保交楼”任务基本完成的情况下，紧接着需要做的，就是库存商品房的销售工作了。

对房企来说，“保交楼”主要解决的是已售停建或缓建的商品房，通过专项贷款支持，问题已经得到基本解决，购房者可以不再焦虑了。应当焦虑的，是开发企业，亦即完成了“保交楼”任务后，那些专项贷款如何偿还。“保交楼”政策非常明确，提供的是专项贷款，而不是专项拨款。既然是贷款，就需要偿还，且包括本息。偿还专项贷款的资金哪里来？当然是售房，亦即把手中的库存房销售掉，回笼资金，偿还专项贷款、偿还供应商欠款、发放员工工资、利用存量土地开工建设新项目，推动企业走出困境。

那么，售房问题做得如何呢？国家统计局发布的数据显示，2023年上半年，全国商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%。6月末，商品房待售面积64159万平方米，同比增长17.0%。其中，住宅待售面积增长18.0%。“一增一减”，显示了房地产市场销售状况并不好，市场仍然处于低迷状态，要想缓解房企的资金紧张矛盾，压力很大。这其中，头部房企是最大的压力，也是市场中最大的风险源。

中指研究院发布的数据显示，2023年上半年，TOP10房企销售额平均较上年增长6.0%，TOP11-30房企销售额平均较上年增长1.0%，TOP31-50房企销售平均较上年下降6.4%，TOP51-100房企销售额平均同比下降9.6%。而在销售状况较好的头部房企中，销售状况较好的是央国企，民企仍在大幅下降过程中。与上年同期相比，TOP50房企中，央国企平均增长45.8%，稳健民企增长14.2%，混合所有企业增长7.7%，出险民企下降36.6%。与2021年同期比较，央国企平均增长8.7%，稳健民企、混合所有企业平均下降40%左右，出险民企平均下降超过70%。

近日，一直被认为稳健经营的碧桂园，也出现了险情，成为又一颗扔向房地产市场的高当量炸弹。虽然企业声称没有躺平，将采取更有力有效的措施，全力以赴保交付，化解阶段性流动压力，保障经营有序开展。但是，口号与现实之间的差距还是比较大的，能否实现，需要关注。也就是说，如果房企把目标设定在“保交楼”上，出险就会成为必然。房企的目标应当是“保销售”“保资金回笼”“保资金链不断”。只有这样，才能确保企业平稳运行，才能不出现任何风险。而降价售房，是房企走出困境唯一的出路。没有选择，也不能等待。

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