姑娘348万“抄底”买二手房一年半亏了100万！出租74年才能回本

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姑娘348万“抄底”买二手房一年半亏了100万！出租74年才能回本

2023-08-02 05:03:53 来源：每日经济新闻

前不久，有网友在小红书上发布了亏本卖房的笔记。根据这位网友的描述，她4年前买入了一套位于富阳东洲的中式合院，产证面积约197㎡，还带80㎡的院子和两层地下室。新房单价3万多元/㎡，当时两个车位也要100万元，一共花了700多万元。如今，为了快速出手，只能选择亏本卖房，房子含车位只需要638万元，比买来时亏了上百万元。

无独有偶，网友小柳发评论说：“我去年买未来科技城的二手房想抄底，结果一年时间就亏了100万。”

7月15日，国家统计局公布《2023年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。杭州6月份二手房价同比下跌2.4%。据钱江晚报此前报道，记者统计了杭州5月有成交的102个刚需小区的价格，发现至少有30%的小区的价格，已经跌回了2017年，大部分是老小区。成交量低迷，挂牌量高企，“以价换量”成了如今不少房东尽快变现的出路。因此，二手房的价格也就一路下跌，其中老小区的情况最为严重。

(资料图片仅供参考)

根据杭州贝壳研究院的数据，杭州十区6月二手房成交5258套，比5月（7620套）下降了31%。而到了7月，杭州二手房市场也未见回暖。

“从6月房价数据来看，无论是一线还是二三线城市房价下降的面积有所扩大，尤其是二手房市场下降表现更为明显，这也显示出房地产市场阶段性下调的趋势已经确定。”58安居客研究院院长张波接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示。

“抄底”买二手房，一年半跌了100万

出租74年才能回本

据潮新闻，小柳家住闲林，前几年眼见未来科技城房价涨得厉害，却错过了那一波行情，一直有点后悔。

2021年下半年，杭州二手房市场开始走下坡路，未来科技城板块的房价也不可避免地受到冲击。到了2022年，小柳认为抄底的时机到了：“我感觉跌了半年，可能要到底了，房贷利率都开始下降了，觉得可以下手了吧。”

小柳看了一圈房后，选择了温莎郡。她觉得这小区距离菜鸟总部近，之后出租不用愁。小柳说：“这套房子我是看着房东一路降价30万元，觉得跌到位了才出手的。”

2022年初，刚过完年，小柳签约买下了这套房子，面积85㎡，房屋总价320万元，税费28万元，总共投入348万元。“我们是贷款110万，利率5.7%，当时算低了，之前二套要6%。” 买完房后，她立刻简单装修一番，租了出去，月租金3900元。

一切都很顺利，小柳沉浸在买完房子的喜悦中。

可好景不长，买房后两个月，小柳就发现，“这房价还在降。去年4月份在朋友圈里看到中介发了一套小区同户型85㎡房源，挂牌价才305万元。”

之后房价一直走下坡路，最近小柳发现，小区同户型挂牌最低的房源仅245万元，其余不少房源挂牌价也都在250万~280万之间。“我也跟中介咨询过，他们说我的这套房子想短期成交的话，建议我挂240~250万。”小柳不敢相信，短短一年半时间，账面资产少了100万元。而且房贷利率也下调，现在二套房利率不到5%。

虽然小柳不愿意接受，但也不能改变这个事实。“还能怎么办呢？只能一边出租，一边等‘解套’吧。”

然而，按照其3900元的月租金计算，小柳想要挣回账面亏损的100万元至少也需要256个月，约合21年，而回本则需要892个月，约合74年……

“这两年房子价格一直在降，今年以来降价更明显。”未来科技城一家中介门店经纪人小朱告诉潮新闻记者，“温莎郡年初时候85㎡的房源成交价还有270万左右，现在成交230~240万元。而且成交量很低，一个月顶多成交一两套，少的时候可能一个月都没有成交。”

凤玺云著挂牌截图（图片来源：钱江晚报）

小朱说，不止温莎郡，周边新湖菲林，新湖果岭、青枫墅园等楼盘都是这样的情况。就算是去年新交付的“红盘”凤玺云著，也在“破发”的边缘。凤玺云著新房精装限价2.9万元/㎡，曾经4次开盘，每次综合中签率均低于10%。今年6月该楼盘成交了一套二手房，面积129㎡，最终成交单价仅28563元，总价370万元。

小朱还说，未来科技城“三兄弟”之一的未来悦，去年上半年还有房源成交单价超6万元，近期正常楼层成交单价在5万元左右。

杭州二手房热度断崖式下降

部分小区房价跌回2017年

上半年，杭州楼市在春节后迎来一次短暂复苏，但进入4月后二手房热度率先断崖式下降，5月新房也出现明显转折。

为了缓解二手房去化压力，杭州4月起连续多个区域实行“一区一策”的楼市精准化调控政策。4月14日，钱塘区的下沙街道和河庄街道加入差异化限购的范围，即外地户籍只需1个月社保即可购买该区域内新房或二手房，本地户籍无需社保，购买二套房不受落户5年限制。至此，杭州钱塘区全域放松限购。4月23日，杭州临平区将临平街道加入临平区限购放宽区域，这意味着外地户籍只需1个月社保即可购买该区新房或二手房。

同时，4月份杭州住房公积金优惠政策再次调整，多子女家庭购买首套普通自住住房且首次申请住房公积金贷款的，贷款额度可按家庭当期最高贷款限额上浮20%确定。

然而尽管杭州政策频出，但似乎收效甚微。

中指研究院市场研究总监陈文静5月接受《每日经济新闻》记者采访时曾表示，“当前杭州二手房挂牌量处在历史高位，二手房价格下行压力加大，购房者持币观望情绪进一步加重，短期来看杭州二手房成交规模或继续走低。”而后的发展也印证了她的判断。

据钱江晚报此前报道，记者统计了杭州5月有成交的102个刚需小区的价格，发现至少有30%的小区的价格，已经跌回了2017年，大部分是老小区。成交量低迷，挂牌量高企，“以价换量”成了如今不少房东尽快变现的出路。因此，二手房的价格也就一路下跌，其中老小区的情况最为严重。

根据杭州贝壳研究院的数据，杭州十区6月二手房成交5258套，比5月（7620套）下降了31%。而到了7月，杭州二手房市场也未见回暖。

全国各线城市二手房价格齐跌

7月15日，国家统计局公布《2023年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。二手住宅方面，6月份价格同比上涨城市仅6个，较5月再减少3个；环比上涨城市仅有7个。

其中，二手住宅价格环比涨幅第一的赣州，也仅有0.3%的微涨，而其二手住宅价格同比已出现0.8%的降幅。

值得注意的是，6月份上海二手住宅价格环比降幅全国第一，为1.2%。但由于前期涨幅较高，6月份上海二手住宅价格同比涨幅仍排在第6，为0.2%。

整体来看，6月份一线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅较5月扩大0.3个百分点；二三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.4%，降幅较5月分别扩大0.1和0.2个百分点。

“四个一线城市二手房全面出现价格环比下滑，这一现象值得关注，其中上海二手房环比下滑的比例达1.2%，幅度最为明显。结合上海5、6月二手房成交量持续下滑，市场的预期开始出现变化，需要政策在一定程度上进行提振。”58安居客研究院院长张波向每经记者分析指出。

从历史数据来看，今年3月份，70城二手住宅价格环比上涨城市数量为57个，6月份环比上涨城市已降至仅7个。

易居研究院研究总监严跃进指出，“各地二手房市场不景气，房东和购房者对于市场的信心明显偏弱。根据简单算术平均计算，6月份一二三线城市的房价环比涨幅分别为-0.7%、-0.4%和-0.4%，同比涨幅则为-0.4%、-2.4%和-3.4%。”

“弱二线以及三四线城市，市场供大于求的特点明显，房价下行的压力增强，目前政策层面主要通过大力放松公积金贷款、强化购房补贴、以及降低首付比拉动需求侧的操作为主，但政策在市场上的效力释放并不明显，或并不持续。”张波表示。

在张波看来，核心一二线城市依然存在着诸多限制性楼市政策，包括限购和限价，政策工具箱中依然有着诸多可操作品种，但目前的放松偏于谨慎，从而导致市场降温趋势有所扩大。“预计未来高能级城市的政策支持力量将进一步扩大，如支持置换改善需求、优化远郊限购等。”

（文章来源：每日经济新闻）

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