挂牌条件严苛影响土拍热度，规模房企与本土房企底价成交，运达、万科河西摘地

2023-08-30 08:20:54 来源：克而瑞湖南区域

8月29日，8月集中土拍落下帷幕，8宗地块，6宗底价出让，1宗流拍，1宗提前中止，品牌房企与本土房企均有拿地，运达首次进驻河西获地，万科重回滨江新城板块，城发恒伟摘得天心中心地块。

PART.1

2宗地块中止/流拍，6宗地块底价成交

(资料图片仅供参考)

本轮8宗地块，开福中心地块提前中止、红星洞井地块流拍，其他6宗地块均为底价成交。土拍热度较往期进一步下降，无溢价表现，新房市场热度近几月持续下降，传导土拍市场，房企资金持续承压，拿地积极性不高。

PART.2

本批次挂牌条件严苛，影响土拍热度

本轮土拍热度下降的主要原因，一方面由于地块挂牌条件严苛，多宗地块涉及到物业返还、安置、配建学校、产业引入等条件；另一方面除了少部分地块处于热点板块，配套完善，大部分地块位置稍显偏远，配套能级不高。

033号地块提前中止，地理位置是地块主要优势，但从劣势方面来看，地块形状不规则，分割为三地块，整体开发受影响，同时地块要求配建道路及幼儿园，开发成本提升。037号地块流拍，地块商业占比15%，同时存在大量商业、车位、安置房返还要求，以及学校配建成本4925万元，整体开发难度提升。对于其他6宗底价成交地块，具体情况如下：

[2023]望城区015号：

运达首进河西，提振大泽湖品质

运达集团携手湖南永通集团摘得【2023】望城区015号地，是运达集团首次进驻河西。运达自身具备的高品质、溢价能力、自带的关注度，将为大泽湖片区带来新的影响力。地块位于滨水新城南板块，地块临近4号线北延线腾飞路站，容积率≤2.0，商住比仅有3：97。地块无其他配建条件，“交房即交证”，最高限价为10300元/平方米。

[2023]长沙市034号：

万科重回滨江，补充热度板块货源

地块位于热点滨江新城北板块，板块内目前在售项目开发进入后期，亟待补充货源，万科进驻将带来新期待。地块周边配套完善，客户需求度高，未来入市将有一定热度。但地块配建条件较多，竞得人需无偿返还物业建筑面积63120平方米、需承建规划中的坦山公园（南区）、需配建并无偿移交湘江新区教育局的幼儿园，有一定开发成本。

[2023]长沙市035号：

金地商置入主，地块配建学校

地块由金地商置&哲皓置业共同摘得，地块位于高铁新城板块，临近5号线板塘冲地铁站，周边配套完善，目前高铁新城板块内竞品较多，未来将有一定竞争。但地块配建与返还条件较多，须向长沙市雨花区教育局缴纳学校建设成本3828.63万元，小区配套幼儿园；用3800元/平方米的价格向摘牌方购买33000平方米的住宅（毛坯），用 4000元/平方米的价格向摘牌方购买12000平方米的商业（毛坯）；以1200元/平方米的价格购买约9000平方米的地下室；开发成本较高，利润缩小。

[2023]长沙市036号：

城发恒伟获地，中心地段具有优势

地块位于天心中心城板块，板块热度较高，但地块距离地铁站有一定距离，交通便捷性有影响。地块无其他返还与配建条件，开发成本相比更低。土地住宅（毛坯）销售均价不超过13000元/平方米，对比周边在售项目以及二手房项目，地块具有低价优势，高性价比将有一定销售热度。

[2023]望城区019号：

嘉宇摘得，地块一线临江

地块位于滨水新城北板块，地理位置临江，距离地铁站较远，地块无其他配建条件，板块处于发展阶段，周边配套待完善。地块住宅（毛坯）销售均价不超过10300元/平方米。

[2023]望城区013号：

地块具备产业导入自持商业等条件

地块需引进产业，开发要求较高，规划建设大泽湖海归小镇总部经济产业园区及海归小镇高端人才社区配套，要求竞买人投资总额不得低于20亿，主要建设内容包括总部经济产业园，并引进瞪羚、小巨人、独角兽类的新能源、先进智能制造、大健康（研发、销售、创新、总部、检验检测）等产业相关的企业和机构入驻；对商业所建物业自持的产权面积不小于商业用地计容建筑面积的20%；挂牌宗地的住宅（毛坯）销售均价不超过11000元/平方米。

小结

土拍热度下滑，有地块流拍与中止，多宗地块配建与返还条件较多，形成竞拍热度不高，6宗底价成交。此轮土拍有万科地产、金地商置为代表的规模房企摘得，也有运达集团、城发恒伟、嘉宇地产为代表的本土优秀企业补仓。

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