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海南房地产10年“画像”:那些跌倒和站立的房企

来源:中国房地产报官方号

中房报记者 陈标志 海南报道

在行业协会的一次年度工作会议上,彭江择实在憋不住了,便起身去了门口的吸烟区。


(相关资料图)

一支接一支,但往往是一支烟抽到半截又被他掐灭。

这位浸淫海南房地产20余年的本土开发商显得格外低调,即便是参加重要的会议,他大多是选不显眼的角落坐下。在公开场合,他基本上不发言,不接受媒体采访。

但过去10余年里,彭江择在海南东线缔造了他的“地产王国”——“千亩养生大盘”,并在海南房企普遍不看好的“逆势”下,他斥巨资在海口核心地段连摘两宗地。

彭江择及他的企业,仅是海南本土房企在海南房地产行业“逐潮”的典型代表。

有人称,回望10年,既是海南楼市繁荣的“黄金十年”,也是调控政策频出、房企和购房人焦虑的10年。

10年里,超过30家规模型房企相继从内地奔赴海南,抢滩及“重仓”政策红利不断释放的岛屿之省。但10年间,“欢迎来买房”已换频“购房门槛抬高”,“全域限购”等密集的楼市调控政策,让海南楼市发生了深刻的变化。

尽管许多开发商感觉有些不太适应,但海南“壮士断腕摆脱经济对房地产依赖”已成事实,构建具有自贸港特色的住房保障制度体系,也是海南未来必由之路。

有机构专门做了统计,过去10年里,海南全省商品住宅新增供应面积达9971万平方米,约合100万套住房,平均每10人就拥有一套住房;全省商品住宅新增成交10781万平方米,若按人均住房面积35平方米计算,可承载300万人的住房需求。

10年间,海南房地产就如大浪淘沙,有人乘风破浪、峰回路转;有人神情沮丧,黯然离场。

我们以碎片的形式,从侧面记录海南房地产这10年间发生的深刻变化。下一个10年,海南房地产又将如何,也许有答案,也许没有答案。

规模房企蜂拥登岛

今年上半年末,海南本地一家房地产服务企业举办了一场盛大的10周年庆典。大半个海口的房企职业经理人,被活动举办方一一邀请到场。

活动散场后,有人在微信朋友圈感慨地发了一条信息,称海南房地产10年的最大变化,就是将“小王”变成了“老王”。“老王”在这条朋友圈下回复“真爱无敌”。

“老王”即王路,海南本土房地产研究服务机构——锦诚·海岛服务商董事长。

“锦诚”10周年庆典活动的当天,面对台下一二百名海南地产界精英,王路一改此前西装革履的刻板装束,一身宽松休闲装,走路带风般地上了舞台。

台上,王路谈感想、谈情怀,讲述过去10年艰辛的创业历程。但他更多谈及的是海南房地产的未来。

10年前,王路与另外3名年轻人创办一家地产服务类小微企业。在经历地产职业经理人、开发商等角色之后,他再度成为地产商的“乙方”。

在王路再次选择创业时,正值海南国际旅游岛建设如火如荼,大批“嗅觉灵敏”的房企纷纷抢滩海南。据不完全统计,包括早期登岛的碧桂园、雅居乐等房企,过去的10年里超过30家规模型知名房企登陆海南岛。

就在王路选择创业时,彭江择正在海南东线开发一个“千亩养生地产大盘”。10余年分期开发持续至今已接近尾声,彭江择因此而大获成功。

对此,当地有人称其为“海南地产行业杀出的一匹黑马”。但彭江择不以为然。实际上,彭江择的“传奇”更应源于他最底层的生活磨砺:16岁远离家乡外出闯世界,修过皮鞋、干过木匠……

彭江择的人生经历,跟海南本土多家房企的“掌门人”有着惊人的相似之处,年轻的时候从内地到海南闯荡,从最底层干起,最终缔造了他们的“地产王国”。

在外地房企集中登岛抢滩海南市场之前,本土房企已经缔造了他们的“地产神话”,从建筑施工方转身成开发商,单一项目公司壮大成为集团公司,以企业名称为前缀命名的小区并不少见。

过去10年间,随着外地数十家知名房企接踵而至,这种本土房企单一的开发格局已经被打破。8年前,记者曾写过《谁是海南的最大“地主”》一文,虽然部分本土房企手握大批可供开发的土地资源,但在市场“气势汹汹的拼杀”中,本土房企已逐渐处于弱势地位。

因为,从“北上广深”一线城市涌来的房企,来势更凶猛、实力更雄厚,压根儿“不差钱”。更重要的是,他们有一套完整的开发体系和成熟的企业管理经验。

海南楼市“高光时刻”

海南楼市。陈标志/摄

由于独特的区域位置,以及一轮又一轮的政策红利释放,海南房地产历来是外界关注的焦点。

有人把海南房地产发展历程大致划分成3个阶段:1993年至2000年房地产泡沫的破裂阶段、2000年至2005年的复苏阶段、2006年至2018年的发展阶段。

其实还应加上一个,即“2018年至今的转型阶段”。过去10年,海南房地产正好在后两个阶段“骑缝”。

以2010年年初宣布海南建设国际旅游岛为“分界线”,此后的海南房地产市场曾一度繁荣。

“一个楼盘接着一个楼盘开盘,在开发商的造势之下,有些楼盘是‘万人空巷’的场景。”当地房地产资深人士邓涛告诉记者,最典型的是2015年12月28日海花岛的开盘盛况。

媒体也报道了当时的情形:当天认筹到访人数10万人,开盘销售面积136万平方米,销售金额122.05亿元,创下平均每3秒钟就卖出一套房的纪录。

过去10年,碧桂园、绿地、保利、宝龙、新城控股、中海、融创、万达、华侨城等30多家典型房企进驻海南。

海南地产界称上述房企为“过江龙”,拿地、盖楼、售楼“三部曲”是房企的常规动作。为争得一块优质的地块,房员工使出浑身解数,四处打探土地资源供求信息,找有土地资源的本地房企合作,股权渗透拿下整块地块开发权。

较早来海南拓荒的雅居乐,凭借其陵水清水湾超级大盘,再造了一座“海滨新城”。在过去10年海南项目备案成交TOP3中,雅居乐清水湾10年9次登榜,铸造千亿王者。

10年开发企业签约成交TOP3中,雅居乐和碧桂园分别4次登顶,恒大2次。紧追其后的是融创、华润置地、鲁能及中信地产等知名企业。

实际上,海南本地购房需求规模并不大,绝大部分是依赖岛外客源。

“2015年前后,是海南房地产销售的高光时刻,做销售的小妹(售楼员)一年的佣金提成,少则几十万(元),多则上百万(元),她们开着宝马、奔驰等豪车上班是最常见的事。”海口一房产经纪机构负责人向记者回忆起当时的情形。

2016年年初,在北京做律师的顾清艳来海南出差,空闲时到宾馆附近的楼盘转了转。与北京相比,她觉得“海南的房价好便宜”,便以单价7500元/平方米的价格,在海口西海岸片区某小区购买了一套150余平方米的房子。

2018年,让顾清艳吃惊的是,其所在小区的房价,二手房市场挂牌价已涨至16000元/平方米。“等于买一套赚一套。”当时,顾清艳在微信里告诉记者。

楼市新政密集发布

海南楼市。陈标志/摄

2018年4月,海南实行“史上最严”楼市调控政策——“全域限购”。自此,海南楼市被踩了刹车。

“全域限购”政策宣布后,在社交平台上广为流传一张黑底白字的图片,图片上仅3个字:“全剧终”。有人还将“全剧终”印在了全白的体恤衫上。

“史上最严限购令”之后,也给该行业带来了连锁反应,开发商拿地开始变得十分谨慎,集团公司对区域投资决策也进行了战略性调整;大批房产经纪从业人员转战省外,大部分去了广西北海、防城港及云南西双版纳等地。

“锦诚”在10周年庆典上,也为过去10年海南楼市调控政策进行了梳理——

从2013年“海口限涨,房价增幅不高于收入增幅”,到2015年“海南省去库存方案,促进房地产转型”,再到2016年“‘双暂停’时代,调控升级”;从2018年“海口限价17300元”“全省全域限购”,到2021年“全岛商办限300平方米分割单元”,再到2022年“海口限价放宽,主推城市更新”……

10年间,海南楼市调控政策及“补丁政策”密集发布。以海南“全域限购”政策为例,至今已执行了5年之久。

在近几年海南省房协的年会上,海南房企大佬都要吐槽行业的境遇:楼市低迷,企业整体经营状况不佳,资金压力大,企业大幅裁员……

从“欢迎到海南买房”到“购房门槛抬高”,海南房地产在10年里发生了深刻的变化。

记者也注意到一个细节,从2018年开始,海南统计部门发布季度或年度统计数据,不再以专题简析的形式,专门解读“海南房地产开发运行情况”。在此前,“房地产开发运行”解读却是“重头戏”。

海南“以壮士断腕决心摆脱经济对房地产依赖”的提法,也是始于2018年。尽管房地产并非海南三大主导产业,但它仍是十二个重点产业之一。但与过去相比,房地产在海南的“地位”已不再凸显。

海南力推安居房项目,并就“安居房建设和管理”上升至立法层面。为突出住房保障属性,此前“安居型商品住房”的提法被简缩的“安居房”替代。

《海南省住房和城乡建设事业“十四五”规划》中明确,“十四五”期间,海南省要建设25万套安居房,新增保障性租赁住房和公共租赁住房保障5万户(含发放住房补贴),稳步推进棚户区改造,完成城镇老旧小区改造任务21万户。

今年年初召开的海南省住房和城乡建设工作会议,“城市更新”被重点提及。海南两大重点城市,三亚仍着力安居房项目建设,海口力攻城市更新,开工的14个城市更新项目一级开发总投资超过500亿元。

值得一提的是,去年7月,海口37家企业共同发起成立了“海口市城市更新协会”,他们希望以抱团的方式在城市更新中有所作为。

海南在努力摆脱经济对房地产依赖,已经从最初的口号付诸了行动,并正在积极探索和致力于构造符合海南省情的住房保障体系。今年8月2日,海南省政府召开专题会议,研究构建具有海南自贸港特色的城乡住房保障制度体系。

10年路口上的抉择

那么,10年里,海南究竟出让了多少土地,又盖了多少商品住宅呢?

“锦诚”方面专门做了一个统计:在过去10年间,海南出让商品房(含商品住宅及商办)建设用地1884宗、共计92457亩,这相当于4.5个海口海甸岛的面积。

其中,住宅用地出让建筑面积6341万平方米,相当于350个三亚凤凰岛计容建筑面积;全省商办用地出让建筑面积4541万平方米,相当于330个海航总部大楼。

海口商品住宅均价在10年间涨幅132%,这也印证了律师顾清艳“买一套赚一套”的说法。

10年间,海南商品住宅均价变化:海南从11282元/平方米,涨至18623元/平方米,涨幅65%。其中,海口从7493元/平方米涨至17355元/平方米,涨幅为132%;三亚从22373元/平方米涨至28142元/平方米,涨幅为26%。

但是,在房价10年变化的背后,二手房价格倒挂及“流通性差”,在当前海口是一个不争的事实。

前不久,顾清艳与记者联系,因为个人家庭原因,她想把海口西海岸的那套房产转让。她告诉记者,她参考了周边的房价,以19000元/平方米挂网转让,“两个月了,除了几个中介给我打了电话,几乎无人问津。”

2018年以后,当初雄心勃勃进驻海南的房企,部分已将重心转移他地,有些区域公司被降格为城市公司,有些在项目停滞的边沿奋力支撑。

但有些房企及时调整发展战略,从传统房地产开发的角色转为城市运营服务商,或依企业自身优势及时调整产业发展方向。

手头资金充裕的彭江择本来不想再从事房地产行业,但在好友极力说服下,于去年在海口一口气连拿下两宗商品住宅地块。作为本地房企,在众多房企尚处于观望态度之下“逆势而为”,动辄数亿元拍地确实需要巨大的勇气。

作为本土企业的海南福安集团,早在2016年开始企业转型。去年10月,福安集团“掌门人”连式林接受中房报记者专访时称,2016年以后,他们就很少再做传统房地产开发,企业转型开始做共享农庄、农旅康养等项目开发和运营。

保利、万科、北辰等房企在海南也深度涉足安居房开发建设;仁恒置地与美视集团合作并全面操盘360余亩的海口美视高尔夫项目于上月开工,这种“你出地+我出钱”的“联姻”方式,也是企业实现共赢的一种模式。

被朋友称为“老王”的王路,再度闯入地产行业,从最初4人合伙制的“智囊团”,发展至今已是70多人的新型地产服务商。

实际上,王路及其企业发展,就是海南房地产这10年发展的缩影。

即便如此,王路及其合作伙伴也面临着企业发展瓶颈和压力,他们也试图改变。比如依托现有的“房地产传统服务”平台基石,进行科技赋能,比如导入AI技术的运用。

在台上,王路动情地说,告别“宏大叙事”的过去,专注“精细化生存”的未来,做时代的企业,从而影响时代。(文中彭江择、顾清艳为化名)

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