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楼市新态/关于利率的十个通识\祥益地产总裁 汪敦敬

来源：大公报

一般市民对利息的本质是一知半解，因此很容易被媒体带着走、产生不必要的悲观情绪，本文分享十个有关利息的通识：


【资料图】

1）息口是双刃剑，息口本身不存在风险，风险在于“借贷是否量力而为”。

2）香港的按揭息口比很多国家都要“平”。其中，英国大概6厘、美国6.81厘。此外，内地近期开始减息，到截稿当日，笔者的理解仍是高过香港。

3）很多人忽略了一个道理，就是当银行存款多过借贷额的时候，加息对存户来说是利多于弊。

4）根据以上的道理，我们可以见到香港的稳健情况：香港银行体系整体的贷存比率只是约68%，即100元存款只借了68元出去。连第一浸的贷款也未有用尽，香港实况是“负泡沫”。

5）据2021年普查，香港有66%自置居所是供满楼的，即是不少中产的存款实际是多过按揭借贷额，现在香港的利率管理对普罗大众都是有利的。

6）香港整体M3（泛指总存款量）逾16.5万亿元，定期约8.5万亿元，这两年增加的定期约3万亿元，但香港整体住宅市场的按揭其实只是约1.9万亿元左右（截至2023年第一季购买居屋或私楼等住宅的贷款额），结论就是住宅市场没有发生灾难的基础。

7）现在用家的最大优势就是H按息口封顶，令到我们的按揭在加息的情况下，实际按息只有3.625厘左右。

8）P按息口并不容易加的，因为很多银行的存款额都是按揭的四倍左右。我们见到美国这一轮紧缩周期共加息11次，香港只是加了5次。即是说，虽然机制要我们滞后看齐，但实际上是“揸着50咪的车去追赶一辆100咪的跑车”，结果是每一次加息之后，港美息差反而扩大，这就是整件事的微妙之处了。当然我们要准备继续加息的风险，但同时享受着息差的红利。

9）商业借贷的息口很多时都是6至7厘，这是笔者从事地产行业40年以来，第一次见到有钱人借钱的息口高于普通市民，在另一个角度来说，这亦可能是更佳的财富分配机遇。

10）现在的处境对穷人、年轻人，甚至是无资产的人士是有利的。因为长期来以买楼最辛苦就是储首期，储钱的速度往往不够通胀快，现况是多年来第一次储钱的速度是有条件快过通胀。普通人做定期的息口往往是4厘以上、高过最新香港1.9%的通胀水平，加上楼价跌，令到储到首期的效率大增。

愿君掌握实况策划人生！

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