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【财经分析】公募REITs业绩逐步修复 长期投资价值依旧突出

来源：新华财经

新华财经上海6月1日电（记者杨溢仁）6月1日，中金基金披露了《中金安徽交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金交易情况提示公告》引发业界关注。

在业内人士看来，尽管短期内REITs二级市场表现有所波动，但随着国内经济的稳步复苏，以及各类REITs业绩的逐步修复，从长期看，国内公募REITs市场仍具有较好的投资价值。


(相关资料图)

市场价格逐步回归理性

可以看到，5月以来REITs市场整体下跌幅度较大，中证REITs指数下跌4.71%，高速公路板块各REITs产品亦呈现出不同程度的下跌走势，跌幅在1.59%至10.48%区间内。

然而，大部分业内人士对此并不悲观。因为根据已公布的REITs一季报，尤以高速公路资产为例，相较于去年四季度，一季度的车流量和通行费均显著回升，业绩明显修复。

再就今日发布公告的中金安徽交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金（简称“中金安徽交控REIT”）为例，其5月31日收盘价对应的2023年现金分派率为10.37%，内部收益率为10.07%，收益水平较高，投资价值彰显。

另据公开披露的信息显示，中金安徽交控REIT完成了2022年可供分配金额6.84亿元，达成招募说明书当年可供分配金额的100.14%；2023年一季度，中金安徽交控REIT实现可供分配金额2.31亿元，超当年可供分配金额预测结果的1/4。

不仅如此，2023年4月，中金安徽交控REIT底层基础设施资产沿江高速日均断面自然车流量达23481辆/日，同比上升78%，环比3月上升6%。综上来看，中金安徽交控REIT经营情况正常，基本面未发生较大变化。

值得关注的是，后续中金安徽交控REIT或将迎来原始权益人增持利好。据记者了解，原始权益人安徽交控集团或其相关方意向适时以集中竞价交易等方式增持中金安徽交控REIT基金份额。

短期调整难阻机构看多

有券商统计显示，从2023年2月份至5月16日收盘，中证REITs指数累计下跌9.2％，同期沪深300累计下跌5.3%，中债综合净价指数累计上涨0.09%，REITs表现弱于股债两个市场。

REITs市场缘何一改往日上涨行情，整体回调？

在大部分业内人士看来，此轮REITs下跌的主要原因有三方面。其一，是资本市场整体波动较大，对REITs市场情绪造成了一定负面影响。其二，是今年来REITs市场投资人参与热情有所降温，整体流动性弱化，致使市场呈现出单边调整趋势。其三，是价格下跌引发更多投资者破位止损，形成持续阴跌或显著下跌的局面。

记者注意到，截至5月31日收盘，在已上市的27单REITs产品内，仅中信建投国家电投新能源REIT上涨，其余均呈下跌态势。

“当前，公募REITs二级市场价格正日渐回归理性，市场对此无需过于担忧。”一位机构交易员向记者表示，“从试点到步入发展的‘深水区’，估值回归是必经过程。”

来自中金基金的研究观点则指出，随着价格下跌，REITs的隐含分红率会进一步提升，产品也将更具分红吸引力。

业内专家普遍表示，随着国内经济的稳步复苏，以及各类REITs业绩的修复，该创新金融产品的长期投资价值不言而喻。

实际上，拉长时间维度来看，截至5月26日，国内REITs市场较2021年6月整体上涨7%，同期上证指数、深证成指、创业板指、恒生指数均处于下跌趋势，跌幅分别为9%、25%、31%、35%。

中期发展依旧大有可为

需指出，REITs的资产波动性整体低于权益类品种，更适合有长期资金规划的投资者，以及希望通过分享基础设施收益的稳健型投资者。

中金基金的相关负责人坦言，投资者应充分考虑REITs每年可分配金额按不低于90%比例向投资者进行分配的特性，自上而下地分析，从宏观、中观、微观出发建立框架，合理评估REITs价值，科学理性判断，谨慎做出投资决策。

简而言之，站在投资者的角度，应理性看待公募REITs产品与公募基金、股票等其他品种的差异，正确理解公募REITs长期持有、稳定经营基础设施项目的投资逻辑，要树立长期投资、价值投资和理性投资理念。对于广大投资者来说，稳健、安全、收益中等、适宜长期持有，是公募REITs作为投资产品的“角色定位”。

此外，记者在采访中发现，短期市场波动并无碍业界看多后市表现。

毕竟，基础设施REITs的推出，对于打通基础设施领域的资本循环渠道——构建“融、投、管、退”的完整流程、提高基础设施领域的市场化水平和资源配置效率、防范地方政府债务风险、助力企业转型升级——有助于企业“轻装上阵”，实现轻资产运行等诸多方面都将产生积极、正面的影响。

有公开数据显示，目前正在进行前期培育的基础设施REITs项目超过100个，企业积极性日渐高涨。

市场普遍预计，2023年我国基础设施公募REITs无论是规模还是产品数量，相比之前都会有一个明显的提升。与此同时，伴随发行的常态化，公募REITs市场波动加大无可避免，对于各机构来说，未来应更多关注产品的长期投资价值，以IRR和现金流分配率为主要参考指标，并且通过分析宏观利率走势，评估产品价格合理性，避免追涨杀跌。

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